- Das Negativszenario hat infolge höherer US-Zölle an Bedeutung gewonnen; mit geschätzten jährlichen Spitzenrenditen von 7,0% dürfte die Erholung im europäischen Immobiliensektor dennoch anhalten.
- Investitionen in europäische Spitzenimmobilien dürften im relativen Vergleich zu anderen Assetklassen Stabilität bieten.
AEW hat in seinen Halbjahresausblick 2025 für Europa insbesondere die potenziellen Auswirkungen der US-Zölle auf die europäischen Immobilienmärkte im jeweiligen Spitzensegment beleuchtet.
Die AEW Base Case Prognosen für europäische Spitzenimmobilienrenditen liegen im Zeitraum 2025-29 an allen europäischen Märkten bei 8,1% p.a.. Im September 2024 waren es noch 9,2% p.a.. Diese jüngste Base Case Prognose beruht auf makroökonomischen Schätzungen, die die Auswirkungen von US-Zöllen in Höhe von 10% berücksichtigen. Infolge neuester Ankündigungen zu potenziellen Zollerhöhungen hat die weltweite handelspolitische Unsicherheit allerdings einen neuen Höchststand erreicht. Bleiben die geplanten US-Zölle auch nach der 90-tägigen Pause in Kraft, dürfte dies europaweit zu nachlassendem Wirtschaftswachstum, höherer Inflation und steigenden Staatsanleiherenditen führen. Infolgedessen hat AEWs Negativszenario an Bedeutung gewonnen. Dieses prognostiziert eine anhaltende Erholung des Sektors im Fünfjahreszeitraum 2025-29 mit Spitzenrenditen von geschätzten 7,0 % p.a..
Im Base Case werden die höchsten Spitzenrenditen im Zeitraum 2025-29 mit 9,8% p.a. in UK erwartet, gefolgt von den Märkten Benelux und CEE. Trotz der US-Zölle wird weiterhin erwartet, dass die höchsten Renditen im kommenden Fünfjahreszeitraum an den Büromärkten mit Investitionen in Spitzenimmobilien zu erzielen sein werden. Dies steht im Einklang mit AEWs Jahresausblick 2025 für Europa.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentierte: „Wenn diese Entwicklung anhält und die hohen US-Zölle bestätigt werden, wird unser Negativszenario an Relevanz gewinnen. Dennoch sehen wir in unserem Ausblick für europäische Spitzenimmobilien in allen Sektoren weiterhin resiliente Renditen voraus. Laut unseren Erwartungen dürften die Auswirkungen der Zölle auf die Renditen durch robuste Ertrags- und Mietzuwachsprognosen abgemildert werden. Im Kontext der breiten Finanzmarktvolatilität dürften europäische Spitzenimmobilieninvestitionen einen sicheren Hafen im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Aktien und Anleihen bieten. Trotz der mit den Zöllen verbundenen Unsicherheit rechnen wir mit einer dauerhaften Erholung der europäischen Immobilienmärkte und einer weiteren Verbesserung der Anlegerstimmung und -liquidität nach der deutlichen Neubewertung im Zeitraum 2022-24.“
Zunehmende geopolitische und makroökonomische Risiken durch US-Zollunsicherheit
Jüngste Ankündigungen zu US-Handelszöllen haben die handelspolitische Ungewissheit noch verstärkt. Auch bei Inkrafttreten höherer Zölle, sind die langfristigen Auswirkungen auf die Anleiherenditen noch offen, da geringere Zinssenkungen bei steigender Inflation wahrscheinlicher sind. Es ist zu erwarten, dass die Zölle den Handel, die gesamtwirtschaftliche Nachfrage und demzufolge die Arbeitsleistung sowie Investitionen in den unmittelbar betroffenen und benachbarten Branchen schwächen; gleichzeitig wird das Risiko globaler Lieferkettenunterbrechungen steigen.
Begrenztes Angebot an Spitzenimmobilien in allen Immobiliensektoren fördert Mietzuwachs
Die aktuelle AEW Base Case Prognose 2025-29 zum Spitzenmietzuwachs in allen Sektoren liegt bei 2,0% p.a.. Dies entspricht einem moderaten Rückgang gegenüber 2,1% p.a. in der letzten Base Case Prognosen vom September 2024. Mit einem durchschnittlichen Mietzuwachs von 3,1% p.a. im Betrachtungszeitraum belegt der Wohnimmobiliensektor den ersten Platz. Zurückzuführen ist dies auf einen Angebotsrückgang neuer Wohneinheiten, was zu einer Verschärfung der bestehenden Knappheit führen dürfte.
Der durchschnittliche Mietzuwachs aller Spitzensektoren liegt im Negativ- bzw. Positivszenario zwischen 1,7% p.a. und 2,2% p.a.. Spitzeneinkaufszentren und -High Street-Einzelhandel verzeichnen im Base Case im Zeitraum 2025-29 einen Mietzuwachs von 0,9% bzw. 1,0% p.a.. Im Spitzenbürosektor liegen die Mietpreisprognosen bei über 2,6% p.a. und damit im Sektorenvergleich an zweiter Stelle. Die Mieten für zweitklassige Mietflächen oder Flächen in Nebenlagen sind nach wie vor unter Druck, da die Mehrzahl der Mieter Spitzenbüroflächen bevorzugen.
Verbessertes Investmentsentiment und steigende Investitionsvolumen
Die Stimmung der Manager im Einzelhandel und im Bürosektor weist eine positive Entwicklung auf, nachdem der starke Aufschwung, der zuvor im Wohn- und Logistiksektor zu beobachten war, etwas nachgelassen hat. Die Stimmungsunterschiede zwischen den Sektoren haben sich hauptsächlich aufgrund der längst überfälligen Verbesserung des Einzelhandels, verringert. In der Vergangenheit konnten Veränderungen in der Managerstimmung auf tatsächliche Investitionsvolumina an allen europäischen Märkten zurückgeführt werden[2]. Auf Grundlage dieser Stimmungsaufhellung erwartet AEW, dass sich die Investitionsvolumina im Jahr 2025 erholen werden. Angesichts der deutlichen Neubewertung und der verbesserten Anlegerstimmung, dürften die Investitionsvolumina für das Gesamtjahr 2025 200 Mrd. € erreichen.
Quelle: AEW Invest GmbH
