Zwischen MIPIM und Real Estate Arena: Wo steht die Branche der Logistics Developer? „Der Markt ist robust, aber auch wieder selektiv“, so Moritz Heißenberg (MRICS), Executive Director – Head of Germany bei Verdion. Nachdem in den ersten Jahren der Corona Pandemie (2020/21) so gut wie alles ging, müsse man heute wieder Opportunitäten jagen anstatt großräumig Fallen zu stellen, erklärt der erfahrene Immobilienprofi. Wir haben Moritz Heißenberg im Verdion-Büro am Düsseldorfer Flughafen zum Gespräch getroffen.
Vor ihm auf dem Tisch liegt die letzte LogReal.Direkt-Ausgabe mit dem Titel „Warum Brownfields unter Druck geraten“. Mit dieser Aussage ist Heißenberg nur bedingt einverstanden, obwohl er den Ansatz aus Gründen des Risikomanagements natürlich lobt. „Für uns stellt sich in diesem Zusammenhang eine andere Frage, nämlich: Wo wollen wir hin?“ Die strategische Antwort darauf: „Wenn man, wie Verdion, auch in die bevorzugten urbanen Lagen will, erschließt man automatisch auch Brownfields“. Genau darin sieht er jedoch eine große Chance, denn diese Flächen bieten erhebliches Entwicklungspotenzial und Verdion verfüge über ein sehr gutes technisches Team, das Risiken hervorragend minimieren könne. „Das ist elementar, wir machen die wichtigen Dinge im Rahmen unserer Planungen und Kosteneinschätzungen grundsätzlich inhouse“.
Nicht immer reine Logistik-Konzepte
Hinzu komme eine ausgefeilte Kommunikationsstrategie in Richtung der jeweiligen Kommune. Auch das sei essentiell. „Hier suchen unsere Planungsexperten den frühzeitigen und kontinuierlichen fachlichen Austausch mit den politischen Entscheidern und den Planungsbehörden. Das vermeidet nicht nur mögliche Konflikte, sondern schafft darüber hinaus ein Gefühl des gegenseitigen Vertrauens“, so Heißenberg. Ein gutes Beispiel seien die Gespräche in Köln, wo Verdion unter den Top 3 der Anbieter für den Erwerb eines Grundstücks in Ossendorf war und schließlich den Zuschlag erhielt (siehe Infokasten). „Unser gemischtes Konzept wurde von den Verantwortlichen nicht nur abgenickt, sondern positiv begrüßt – nicht zuletzt auch, weil wir kein reines Logistikkonzept für einen eher urbanen Standort vorgelegt haben“, ist Heißenberg überzeugt. Grundsätzlich versuche man, die Erwartungen der Kommunen zu antizipieren und zu verstehen, gerade vor dem Hintergrund, dass Logistik mittlerweile kritischer gesehen wird.
Die aktuelle Verdion-Logik und -Strategie umreißt er wie folgt: „Wir suchen und investieren in eine umfangreiche Bandbreite an Industrie- und Logistikimmobilien, bspw. in etablierten Kernmärkten sowie in neuen urbanen Lagen und bieten potenziellen Mietern ein breites Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten sowie flexible Unit-Größen, und das alles in einem ansprechenden, hocheffizienten Design der Gebäudehülle und konsequent ausgerichtet an ESG-Standards.“ Verdion sei überzeugt, dass die alte Investoren-Weisheit „Lage, Lage, Lage“ inzwischen wieder aktuell ist. „Das war in den Post-Covid-Jahren weniger akut, weil der gesamte deutsche Markt funktioniert hat. Man konnte quasi nichts falsch machen, selbst in der Peripherie konnte man spekulativ entwickeln“, so der Rückblick.
Rückkehr zur Selektivität
Auch das Thema Top 7 ist wieder da. „Wir sehen moderat steigende Mieten in diesem Bereich“. Die erneute Selektivität des Marktes mit der Rückkehr der Top 7-Logik biete viele Chancen für Verdion. Moritz Heißenberg: „Wir sind zuversichtlich, unsere Projekte spekulativ zu entwickeln, da wir von unserer Standortauswahl in Core-Märkten überzeugt sind, in denen die Nachfrage stabil und weniger volatil ist.“ In diesem Zusammenhang verweist der Executive Director erneut auf den jüngst veröffentlichten Erwerb des erwähnten sechs Hektar großen Brownfield-Geländes in Köln-Ossendorf. „Das sind die Lagen, die wir schätzen, und jetzt komme ich auf das Thema Brownfield zurück: Ossendorf befindet sich in einem bedeutenden logistischen Drehkreuz und ist weniger als zehn Kilometer von der Kölner Innenstadt und nur vier Kilometer von der A1 entfernt. So etwas liegt nicht als Greenfield vor“.
Krisensicher aufgestellt
Wie vertragen sich spekulative Projekte mit den aktuellen geopolitischen Spannungen? „Die Unsicherheiten rund um den Irankrieg sind bislang operativ für uns nicht spürbar. Das kann sich ändern, wenn der Konflikt länger andauert. Wir sind jedoch krisensicher aufgestellt, sowohl finanziell als auch von den Lagen her. Denn Core Lagen sind sicher. Wir erwarten allerdings ziemlich sicher steigende Baukosten und Zinsen.“ Das sei wohl unvermeidbar, wenn der Krieg am Persischen Golf nicht in Kürze beendet werde. „Aber solche Phasen haben wir schon erlebt und gerade in schwierigeren Marktumfeldern ergeben sich oft neue Chancen“. Den Wirbel um den Defense Bereich hält Moritz Heißenberg teilweise für berechtigt, nicht zuletzt, weil dort viel Geld fließen kann. „Wir führen diesbezüglich auch Gespräche, aber unsere Aktivitäten würden sich nicht auf Hersteller harter Militärgüter richten – was nicht den Investitionskriterien entspricht, nach denen wir arbeiten, sondern auf Anbieter in der militärischen Logistik, die mehr Raum benötigen“.
Auf die Frage, ob das Geschäftsfeld „Data Center“ für Verdion interessant sei, gibt Heißenberg eine klare Antwort: „Das ist für uns kein Core Segment. Der Bereich bietet jedoch viel Potenzial, insbesondere aufgrund unserer Stärke in der urbanen Logistik und bei größeren strategischen Industrieparks“.
Maximale Flexibilität sichern und erhalten
Entsprechend treibt Verdion diesen Fokus mit einer Pipeline neuer Standorte weiter voran und plant, in diesem Jahr zusätzliches Kapital in Deutschland zu investieren, auch über den zweiten Fonds Verdion European Logistics Fund 2 (VELF 2). Grundsätzlich sei Verdion dabei recht opportunistisch getrieben. Trotz des kleinen Teams erreiche Verdion eine hohe Marktdurchdringung, insbesondere dank eines starken Netzwerks aus Maklern, Kunden und Kommunen. Dadurch sei man sehr nah am Markt, was insbesondere bei der Auswahl der Standorte und Projekte eine zentrale Rolle spielt. „Was die jeweilige Nutzung eines spekulativ errichteten Objekts bzw. die künftige Mieterstruktur betrifft, so stimmen wir uns zwar mit den Kommunen ab bezüglich der Dinge, die genehmigungsfähig sind oder eben nicht. Aber wir versuchen immer, uns die maximale Flexibilität für möglichst viele Nutzergruppen zu erhalten“.
Vergleichsweise einfach sei die Abstimmung mit den Kommunen bei BtS-Projekten, denn da wisse man in der Regel ganz genau, was beispielsweise an Jobs und Verkehren auf den zu entwickelnden Standort zukommen wird. „Das ist dann für die Kommune nicht mehr die Genehmigung einer Gebäudehülle, sondern eines erwartbaren Mehrwerts“. Bei diesen Projekten liegt die Herausforderung und zugleich unsere Stärke darin, sehr eng mit den Unternehmen zusammenzuarbeiten, um komplexe neue Immobilien zu konzipieren, gemeinsam zu entwickeln und passgenau umzusetzen. Das kann von Gefahrstoffen und Pharma über Produktionslinien bis hin zu Light-Industrial-Nutzungen reichen.
Moritz Heißenberg MRICS ist Executive Director und Head of Germany bei Verdion. Er verantwortet die deutschen Aktivitäten des europaweit tätigen Investors, Entwicklers und Asset Managers für Logistik- und Industrieimmobilien. Verdion bietet eine integrierte Plattform mit Fokus auf urbane Logistik, Value-Add-Investmentstrategien (einschließlich der Fonds VELF 1 & 2), Built-to-Suit-Projekte sowie großflächige strategische Logistikparks. Heißenberg verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor und war zuvor in leitenden Positionen bei Logicor, der Goodman Group und Prologis tätig.
