Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im ersten Halbjahr 2026 einen Flächenumsatz von rund drei Millionen Quadratmetern. Das entspricht einem Anstieg von elf Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig setzte sich der Rückgang der Leerstandsrate im Big-Box-Segment fort, während die Spitzenmieten insbesondere in nachfragestarken Logistikregionen weiter stiegen. Das geht aus einer Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE hervor.
„Der Markt zeigt sich zunehmend resilient. Während sich die gesamtwirtschaftliche Dynamik weiterhin verhalten entwickelt, bleibt die Flächennachfrage auf einem soliden Niveau. Nicht nur im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 konnte der Markt zulegen, sondern auch verglichen mit dem ersten Quartal 2026. Besonders bemerkenswert ist, dass verfügbare Flächen wieder schneller absorbiert werden als noch vor einem Jahr„, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany bei CBRE.
Nach Angaben von CBRE stieg die Vermietungsleistung, während spekulative Projektentwicklungen zurückgingen. Zudem werden Neubauflächen wieder häufiger bereits während der Bauphase vermietet. Auch die Vermarktungszeiten von Bestandsflächen verkürzen sich. Nach Einschätzung des Unternehmens spricht dies für eine höhere Marktaufnahmefähigkeit und eine ausgewogenere Angebots- und Nachfragesituation.
Die Big-Box-Leerstandsquote sank gegenüber dem Ende des ersten Halbjahres 2025 um 0,1 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent. Den Höchststand erreichte sie Ende 2025 mit fünf Prozent. Seitdem gehen die Leerstände insbesondere in etablierten Logistikregionen zurück. Gleichzeitig gewinnen Standorte außerhalb der Ballungsräume an Bedeutung.
E-Commerce gewinnt an Bedeutung
Die Nachfrage internationaler Onlinehändler nahm bereits 2025 zu und setzte diesen Trend im ersten Halbjahr 2026 fort. Vor allem Unternehmen aus China und den USA treten wieder verstärkt als Flächennachfrager auf, verfolgen jedoch unterschiedliche Strategien.
US-Unternehmen suchen überwiegend großflächige Distributionszentren in etablierten Logistikregionen sowie im Osten Deutschlands. Chinesische Unternehmen konzentrieren sich dagegen stärker auf kleinere bis mittlere Flächen und erweitern ihre Standortsuche über Nordrhein-Westfalen hinaus auf weitere Regionen Deutschlands. Aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in westdeutschen Ballungsräumen rücken dabei auch ostdeutsche Standorte in den Fokus.
Wettbewerb um Flächen nimmt zu
„Die Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen wächst inzwischen aus mehreren Richtungen. Neben klassischen Industrie- und Logistiknutzern treten zunehmend auch Rechenzentren sowie Unternehmen aus dem Defense-Umfeld als Wettbewerber um geeignete Grundstücke auf„, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE.
Nach Angaben von CBRE ist die Defense-Branche bislang überwiegend mit Eigennutzungen am Markt aktiv, beeinflusst jedoch zunehmend die Verfügbarkeit von Grundstücken. Insbesondere kommunale Entwicklungsflächen stehen dadurch stärker im Wettbewerb verschiedener Nutzungsarten.
Steigende Mieten erhöhen den Automatisierungsdruck
Steigende Mieten erhöhen insbesondere in der Kontraktlogistik den wirtschaftlichen Druck auf Betreiber. Dadurch gewinnen Investitionen in Automatisierung und KI-basierte Prozesse an Bedeutung.
„Automatisierung entwickelt sich zunehmend vom Effizienzthema zum Wettbewerbsfaktor. Wirtschaftlich sinnvoll sind entsprechende Investitionen allerdings vor allem bei längeren Vertragslaufzeiten, während viele Nutzer weiterhin vergleichsweise kurze Mietverträge bevorzugen„, erläutert Linsin.
Nach Angaben von CBRE besteht weiterhin ein deutlicher Mietpreisunterschied zwischen Neubauten und Bestandsobjekten. Viele Nutzer prüfen deshalb, ob sich höhere Mietkosten durch effizientere Prozesse ausgleichen lassen.
Seit Ende des ersten Halbjahres 2026 stiegen die Spitzenmieten für Logistikimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte um 3,2 Prozent. In den Nebenzentren betrug der Anstieg 5,5 Prozent. Der stärkste Anstieg wurde in der Region Frankfurt/Rhein-Main mit sechs Prozent verzeichnet.
Ausblick auf das zweite Halbjahr
„Für das zweite Halbjahr erwarten wir eine anhaltend stabile Flächennachfrage, sodass sich ein Flächenumsatz von sechs Millionen Quadratmetern abzeichnet. Insbesondere die zunehmende Aktivität internationaler Handelsunternehmen in der Kontraktlogistik dürften den Markt stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot moderner Logistikflächen in vielen Kernregionen begrenzt, sodass weiterer Druck auf die Spitzenmieten wahrscheinlich ist„, prognostiziert Schekahn.
