Von Prof. Dr. Thomas Beyerle, Hochschule Biberach
Keine Frage, die internationale Logistikimmobilienbranche steht vor einem tiefgreifenden Strukturwandel. Während Standortqualität traditionell anhand von Kriterien wie Autobahnanbindung, Nähe zu Ballungsräumen, Arbeitskräfteverfügbarkeit oder Kundennähe beurteilt wurde, gewinnt inzwischen ein neuer Faktor zunehmend an Bedeutung: die verfügbare elektrische Leistung. Vor allem in den USA beobachten Marktteilnehmer, dass Investoren Industrie- und Logistikflächen nicht mehr ausschließlich aufgrund ihrer logistischen Eignung erwerben, sondern gezielt wegen ihres vorhandenen Netzanschlusses und ihrer Energieinfrastruktur. In diesem Zusammenhang hat sich die Aussage „Power is the new location“ zu einem Leitmotiv einer neuen Immobilienlogik entwickelt.
Treiber dieser Entwicklung ist die zunehmende Elektrifizierung und Digitalisierung der Wirtschaft. Der Ausbau von E-Mobilität, automatisierten Lagerprozessen, Batteriespeichern und insbesondere die rasante Expansion von Rechenzentren führen zu einem stark steigenden Bedarf an elektrischer Leistung. Gleichzeitig werden Netzanschlüsse in vielen Regionen zu einer knappen Ressource. In Teilen der USA liegen die Wartezeiten für neue Hochleistungsanschlüsse mittlerweile bei mehreren Jahren. Dadurch entsteht ein neues Marktumfeld, in dem nicht mehr allein die geografische Lage eines Grundstücks wertbestimmend ist, sondern die sofort verfügbare Energieversorgung.
Grenzen verschwimmen
Vor diesem Hintergrund verschwimmen die traditionellen Grenzen zwischen Logistik-, Energie- und Digitalinfrastruktur. Große internationale Investoren und Entwickler wie Prologis, Blackstone oder Goodman beschäftigen sich zunehmend mit der strategischen Verzahnung dieser drei Nutzungsarten. Logistikimmobilien verfügen häufig über Eigenschaften, die sie für energieintensive Anwendungen besonders attraktiv machen: große Grundstücke, leistungsfähige Netzanschlüsse, umfangreiche Dachflächen für Photovoltaik sowie eine vergleichsweise niedrige bauliche Dichte. Damit entwickeln sich viele Standorte von reinen Umschlags- und Lagerflächen zu multifunktionalen Infrastrukturplattformen.
Besonders deutlich wird dies im Zusammenhang mit dem Boom künstlicher Intelligenz. Der weltweite Ausbau von KI-Anwendungen führt zu einer enormen Nachfrage nach Rechenzentren, deren Energiebedarf vielfach den Verbrauch klassischer Gewerbeimmobilien übersteigt. In einigen US-Metropolen ist daher bereits zu beobachten, dass ehemalige Industrie- und Logistikareale hinsichtlich ihrer potenziellen Eignung für Rechenzentrumsnutzungen bewertet werden. Der eigentliche Wert eines Grundstücks liegt dabei oftmals weniger im bestehenden Gebäude als vielmehr in der verfügbaren Stromkapazität und den Anschlussmöglichkeiten an das Übertragungsnetz.
Diese Entwicklung stellt klassische Bewertungsansätze vor erhebliche Herausforderungen. Konventionelle Immobilienmodelle basieren primär auf Mieterlösen, Flächenqualitäten und Marktmieten vergleichbarer Objekte. Die Verfügbarkeit von Energie wurde bislang meist als technische Grundvoraussetzung betrachtet und nicht als eigenständiger Werttreiber. Künftig könnte jedoch die elektrische Anschlussleistung – gemessen in Megawatt statt Quadratmetern – einen wesentlichen Teil des Immobilienwertes bestimmen.
Und Deutschland?
Für Deutschland befindet sich diese Diskussion noch in einem frühen Stadium. Zwar stehen Themen wie ESG, Photovoltaik oder Ladeinfrastruktur zunehmend im Fokus der Marktakteure, die strategische Bedeutung von Stromverfügbarkeit als eigenständiger Standortfaktor wird bislang jedoch nur begrenzt berücksichtigt. Dabei könnte die Energiewende den Druck auf die Netzinfrastruktur weiter erhöhen. Parallel wachsen die Anforderungen durch Elektromobilität, automatisierte Logistikprozesse und den Ausbau digitaler Infrastrukturen.
Neue Mietpreislogik bei Logistikimmobilien
Über Jahrzehnte galt in der Immobilienwirtschaft eine einfache Formel: Beste Lage = höchste Miete. Im Zuge der Digitalisierung und Elektrifizierung der Wirtschaft könnte sich dieses Paradigma jedoch grundlegend verändern. Künftig dürfte nicht mehr allein die geografische Position eines Standorts über dessen Marktwert entscheiden, sondern zunehmend auch die Verfügbarkeit von Stromkapazitäten.
Insbesondere für energieintensive Nutzer wie Rechenzentren, KI-Infrastrukturen, hochautomatisierte Logistikzentren oder Batteriehersteller gewinnt die Frage nach der verfügbaren Netzleistung an strategischer Bedeutung. In vielen Fällen könnte ein leistungsfähiger Stromanschluss wichtiger sein als die letzte Optimierung der Verkehrsanbindung.
Damit entwickelt sich die Mietpreisbildung von einem klassischen immobilienwirtschaftlichen zu einem infrastrukturellen Modell. Der Wettbewerb findet künftig nicht mehr ausschließlich zwischen Standorten statt, sondern zwischen verfügbaren Megawatt, Netzanschlüssen und Energiekapazitäten. Für Investoren und Projektentwickler wird der Stromanschluss damit zu einem eigenständigen Werttreiber.
Langfristig deutet vieles darauf hin, dass sich Logistikimmobilien zu hybriden Infrastrukturassets entwickeln werden. Sie fungieren dann nicht mehr ausschließlich als Lager- und Distributionsstandorte, sondern zugleich als Energieproduzenten, Speicherstandorte und potenzielle Standorte für datenintensive Anwendungen. Für Investoren, Projektentwickler und Immobilienbewerter eröffnet sich damit ein neues Paradigma der Standortbewertung. Die zentrale Frage lautet künftig nicht mehr allein, wie viele Quadratmeter vermietet werden können, sondern wie viel elektrische Leistung ein Standort bereitstellen kann und zu welchem Preis. In diesem Sinne ist die Formel „Power is the new location“ weit mehr als ein Schlagwort – sie beschreibt möglicherweise einen der bedeutendsten Strukturwandel im globalen Logistikimmobilienmarkt seit dem Aufstieg des E-Commerce.
