Von Julian Kux, Director Logistics Germany, SEGRO
Bauland für Logistikimmobilien ist insbesondere in den deutschen Metropolregionen knapp. Bereits 45 Prozent des Logistikneubauvolumens entfielen 2025 laut Logivest auf ehemalige Industrie- und Gewerbeflächen – auch unter dem Namen Brownfields bekannt. Um auch künftig geeignete Standorte entwickeln zu können, müssen Projektentwickler bestehende Grundstücke effizienter nutzen, Industrieareale revitalisieren und bei der Grundstücksakquise langfristiger denken.
Wo geeignete Grundstücke knapp sind, muss vorhandene Fläche besser genutzt werden. Brownfield-Entwicklung, Nachverdichtung und eine langfristige Grundstücksstrategie werden damit zu entscheidenden Hebeln.
Brownfields statt grüner Wiese
Welches Potenzial Brownfields für den Logistikmarkt bieten, zeigt auch die Projektpipeline: Laut Logivest sind für die kommenden Jahre mehr als sieben Millionen Quadratmeter Logistikneubau auf ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen projektiert. Das entspricht fast der Hälfte der insgesamt geplanten Neubaufläche. Ein Beispiel für eine Wiederbelebung eines Brownfieldstandortes ist der SEGRO Park Dortmund auf dem Gelände des ehemaligen Steinkohlekraftwerks. Dort entsteht auf rund 60 Hektar ein moderner Logistik- und Gewerbepark.
Allerdings sind Brownfield-Entwicklungen häufig anspruchsvoller als Neubauten auf der grünen Wiese. Bestehende Gebäude müssen zurückgebaut, mögliche Altlasten untersucht und gegebenenfalls Böden saniert werden. Auch die Herstellung des Baurechts kann aufwendig sein. Übliche industrielle Bodenbelastungen schließen eine wirtschaftliche Entwicklung jedoch nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist, die Risiken frühzeitig zu erkennen und realistisch zu bewerten.
Mehr Nutzung auf derselben Grundstücksfläche
Neben der Revitalisierung gewinnt die Nachverdichtung bestehender Logistik- und Gewerbestandorte an Bedeutung. Für die Leistungsfähigkeit einer Halle ist nicht allein ihre Grundfläche entscheidend, sondern auch das nutzbare Lagervolumen. Eine Möglichkeit zur effizienteren Nutzung des Grundstücks besteht darin, Logistikimmobilien stärker in der Höhe zu denken.
Während Hallenhöhen von zehn bis zwölf Metern bislang weit verbreitet sind, gewinnen höhere Gebäude vermehrt an Bedeutung. Im SEGRO Park Dortmund entwickelt SEGRO beispielsweise spekulativ eine Logistikhalle mit 15 Metern Höhe. Damit können Nutzer mehr Waren auf derselben Grundfläche lagern und moderne automatisierte Lagersysteme einsetzen. Logistikflächen müssen deshalb zunehmend dreidimensional betrachtet werden.
Noch einen Schritt weiter gehen mehrgeschossige Logistikimmobilien. In flächenknappen Metropolen wie Paris und London hat SEGRO bereits entsprechende Objekte im Portfolio. In Deutschland bleiben solche Konzepte bislang allerdings die Ausnahme. Höhere Baukosten und funktionale Einschränkungen erschweren ihre Wirtschaftlichkeit. Mit zunehmender Flächenknappheit dürften sie jedoch auch hierzulande an Bedeutung gewinnen.
Flexibilität erhöht die Resilienz eines Standortes
Logistikimmobilien werden über mehrere Jahrzehnte genutzt, während sich die Anforderungen der Mieter durch Automatisierung, Robotik, veränderte Warenströme und neue Betriebsabläufe kontinuierlich weiterentwickeln. Eine effiziente Flächennutzung darf daher nicht nur auf den gegenwärtigen Bedarf ausgerichtet sein. Die Drittverwendungsfähigkeit einer Logistikimmobilie entscheidet über die Flexibilität in der gegenwärtigen wie zukünftigen Nutzung: Ausreichende Hallenhöhen, hohe Bodenbelastbarkeit, flexible Grundrisse und stützenarme Konstruktionen ermöglichen unterschiedliche Nutzungen über den gesamten Lebenszyklus. Auch eine leistungsfähige Strominfrastruktur wird zunehmend wichtiger. Flexibilität sichert damit nicht nur die langfristige Vermietbarkeit, sondern trägt auch zur Schonung knapper Flächenressourcen bei.
Grundstücksakquise braucht Netzwerke und einen langen Atem
Die frühzeitige Sicherung attraktiver Grundstücke ist zu einer wesentlichen Kompetenz von Projektentwicklern geworden. Gerade bei Brownfields, die sich häufig in privatem Eigentum befinden, sind gewachsene Netzwerke und langfristige Kontakte zu Grundstückseigentümern entscheidend.
Da bestehende Nutzungen beendet, Gebäude zurückgebaut oder Baurecht geschaffen werden müssen, können zwischen Grundstücksakquise und Baubeginn mehrere Jahre liegen. Für langfristig orientierte Bestandshalter ergeben sich daraus besondere Chancen: Sie können Grundstücke über längere Zeiträume entwickeln und auch komplexere Projekte realisieren. Das setzt finanzielle Stärke und Geduld voraus, eröffnet aber Zugang zu Flächen, deren Potenzial sich erst mittelfristig erschließen lässt.
Kommunen frühzeitig einbinden
Bei der Entwicklung neuer Logistikstandorte ist die frühzeitige Abstimmung mit Kommunen und Genehmigungsbehörden ein wichtiger Erfolgsfaktor. Gerade bei Brownfield-Projekten können planungsrechtliche Fragestellungen den Entwicklungszeitraum maßgeblich beeinflussen. Ein kontinuierlicher Dialog hilft, Anforderungen frühzeitig zu klären und Planungssicherheit zu schaffen.
Flächenmangel verändert die Projektentwicklung
Die entscheidende Frage ist künftig nicht mehr allein, wo noch gebaut werden kann, sondern welches Potenzial bereits genutzte Grundstücke bieten. Ehemalige Kraftwerksgelände, höhere Hallen und flexibel konzipierte Gebäude können neue Logistikkapazitäten schaffen. Dafür müssen Projektentwickler Flächenpotenziale früh erkennen und erschließen – ohne dafür immer neue Grundstücke auf der grünen Wiese zu benötigen.
