Der Flächenumsatz auf dem bundesweiten Lager- und Logistikflächenmarkt beläuft sich nach den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 auf 5,5 Mio. m². Das entspricht einer Steigerung um 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und liegt 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Die Quartalsergebnisse sind im Jahresverlauf gestiegen. Im dritten Quartal wurden knapp 2,2 Mio. m² umgesetzt, 23 % mehr als im zweiten Quartal. Das ist das höchste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2022. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der Flächenumsatz steigt damit trotz der moderaten wirtschaftlichen Entwicklung, des seit Ende Februar andauernden Iran-Kriegs mit der Sperrung der Straße von Hormus, der gestiegenen Energiepreise und der anziehenden Inflation, der US-Zollpolitik und des Ukrainekriegs. „Die wichtigsten Treiber der aktuellen Dynamik sind zum einen Logistikdienstleister, die das Geschäft für E-Commerce-Unternehmen aus Asien, aber auch für schon länger etablierte Großkonzerne abwickeln, und zum anderen Unternehmen, die dem Bereich Rüstung und Verteidigung zuzuordnen sind. Darüber hinaus sorgen produzierende Unternehmen, die ihre Strukturen optimieren oder sich erweitern, für umfangreichen Flächenumsatz. Dabei sind insgesamt wieder wesentlich mehr großflächige Verträge zu beobachten als im Vorjahreszeitraum sowie eine hohe Abschlusszahl“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Starker Umsatzanstieg außerhalb der großen Logistik-Hubs
Die Lagen außerhalb der großen Logistik-Hubs verzeichnen gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 51 % und erreichen den zweithöchsten Umsatz der vergangenen zehn Jahre. Gründe dafür sind die bessere Flächenverfügbarkeit, insbesondere im großflächigen Segment, und das niedrigere Preisniveau.
In den deutschen Top-Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) wird ein Volumen von insgesamt knapp 1,7 Mio. m² verzeichnet. Dies entspricht einem Rückgang von rund 5 % gegenüber dem Vorjahr. Das langjährige Mittel wird um 8 % unterschritten. In einigen dieser Märkte können Flächengesuche teilweise nicht vollständig umgesetzt werden, weil das entsprechende Flächenangebot fehlt. Die rückläufige Bautätigkeit zeigt sich auch in einem sinkenden Neubauanteil am Flächenumsatz. Bundesweit ist dieser mit 55 % auf das niedrigste Niveau der vergangenen zehn Jahre gesunken.
Im Vergleich der großen Standorte verzeichnet Köln mit 247.000 m² mehr als doppelt so viel Flächenumsatz wie im Vorjahreszeitraum. Zusammen mit Hamburg (283.000 m²; +3 %) ist Köln damit der einzige große Standort neben Hamburg, der einen Zuwachs erzielt. Frankfurt führt das Ranking mit 320.000 m² (-20 %) vor Berlin (298.000 m²; -7 %) an. Düsseldorf erreicht mit 202.000 m² ein überdurchschnittliches Resultat, verzeichnet jedoch einen Rückgang von 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch Leipzig erreicht trotz eines starken dritten Quartals nicht das Vorjahresniveau (199.000 m²; -12 %). München ist vom Flächenmangel betroffen, wartet im laufenden Jahr weiterhin auf Großabschlüsse und bleibt mit 126.000 m² um gut 36 % unter dem Vorjahreswert. Das Ruhrgebiet erzielt mit 484.000 m² einen Rekordumsatz, der 36 % über dem Vorjahr liegt.
Hohe Nachfrage durch Logistikdienstleister
Bei der Branchenverteilung des bundesweiten Flächenumsatzes entfallen fast 45 % auf Logistikdienstleister. Sie stehen damit für 2,5 Mio. m², den höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre. Da E-Commerce-Unternehmen ihr Geschäft vermehrt von Logistikdienstleistern abwickeln lassen, liegt der Anteil der Handelsunternehmen bei 15 %. Produzierende Unternehmen setzen ebenfalls überdurchschnittlich viel Fläche um und steuern 31 % zum Gesamtumsatz bei.
Mietpreise steigen an einigen Standorten
Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten sind gegenüber dem dritten Quartal 2025 gestiegen. Im Mittel über alle Standorte beträgt der Anstieg bei den Spitzenmieten 4,3 % und bei den Durchschnittsmieten 4,9 %. Gegenüber dem zweiten Quartal ist das Mietpreisniveau insbesondere in Düsseldorf, Frankfurt, Köln und dem Ruhrgebiet gestiegen.
In München werden mit 11,25 EUR/m² weiterhin die höchsten Spitzenmieten erzielt (+7 % gegenüber Q3 2025). In Frankfurt liegt die Spitzenmiete bei 9 EUR/m² (+10 %). Düsseldorf erreicht 8,85 EUR/m² (+4 %), Hamburg 8,80 EUR/m² (+4 %), Köln 8,60 EUR/m² (+12 %), Berlin 8,30 EUR/m² (+1 %) und das Ruhrgebiet 8,10 EUR/m² (+3 %). In Leipzig liegt die Spitzenmiete unverändert bei 5,70 EUR/m².
Perspektiven
An den geopolitischen Rahmenbedingungen, insbesondere an der Konfliktsituation in Nahost, dürfte sich bis zum Jahresende nur wenig ändern. Die deutsche Wirtschaft belebt sich jedoch leicht, sodass die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute ihre Prognosen für das diesjährige Bruttoinlandsprodukt jüngst auf 1,3 % angehoben haben. Neben den staatlichen Ausgaben für Infrastruktur, Klimaneutralität und Verteidigung legen vor allem die Exporte und die Industrieproduktion zu.
Der bundesweite Logistikvermietungsmarkt weist aktuell eine hohe Dynamik auf. Dies zeigt sich in einer hohen Vertragsanzahl und einem höheren Volumen an großflächigen Verträgen ab 20.000 m². Vor allem dieses Segment macht den Unterschied zum Vorjahresresultat. Ob sich der Trend steigender Quartalsergebnisse in den verbleibenden drei Monaten des Jahres fortsetzt, bleibt nach dem hohen Volumen im dritten Quartal abzuwarten. Durch die zuletzt geringere spekulative Neubautätigkeit stehen in den gesuchten Lagen weniger Flächen kurzfristig zur Verfügung. Das begrenzt den Flächenumsatz in einigen großen Logistik-Hubs und führt zu Ausweichbewegungen.
„Nichtsdestotrotz sollte das Schlussquartal dynamisch bleiben, denn vorliegende Gesuche und bereits in Verhandlung befindliche großflächige Verträge bestätigen die weiterhin hohe Nachfrage. Entsprechend sollte das Gesamtjahresergebnis das Resultat aus dem Vorjahr, das bei knapp 6,1 Mio. m² lag, deutlich übertreffen“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.
