Von Christopher Mertlitz, Head of European Investments, W. P. Carey
Für viele Industrie- und Logistikunternehmen zählen eigene Immobilien häufig zu den größten Vermögenswerten. Diese Standorte sind zwar für den Geschäftsbetrieb von entscheidender Bedeutung, binden jedoch zugleich erhebliche Mengen an Kapital – und das in einer Zeit, in der Unternehmen finanzielle Mittel benötigen, um ihr Wachstum zu unterstützen, in Automatisierung und Energieeffizienz zu investieren, Standorte zu modernisieren und das operative Geschäft zu stärken. Im heutigen selektiven Finanzierungsumfeld ist es insbesondere für mittelständische Unternehmen zunehmend wichtig, Zugang zu Kapital zu erhalten und gleichzeitig ihre finanzielle Flexibilität zu wahren.
Genau hier kann ein Sale-Leaseback ansetzen. Bei einem Sale-Leaseback verkauft ein Unternehmen eine Immobilie an einen Investor und mietet sie unmittelbar langfristig zurück. Das Unternehmen erhält sofort Kapital und behält gleichzeitig die operative Kontrolle über den Standort.
Die Beweggründe für ein Sale-Leaseback unterscheiden sich von Unternehmen zu Unternehmen. Ein Unternehmen könnte Kapital für zusätzliche Flächen, neue Sortier- und Lagersysteme, Fahrzeuge oder die Automatisierung seiner Prozesse benötigen. Darüber hinaus investieren Unternehmen die Erlöse häufig in neue Maschinen, Forschung und Entwicklung oder die energieeffiziente Modernisierung eines Produktionsstandorts. In diesem Zusammenhang tritt das Eigentum an der Immobilie gegenüber der Frage in den Hintergrund, wo das verfügbare Kapital langfristig den größten strategischen Nutzen für das Unternehmen erzielen kann.
Ein aktuelles Investment von W. P. Carey im europäischen Logistiksektor verdeutlicht dies sehr anschaulich: Bei einem Sale-Leaseback mehrerer Logistikstandorte in Spanien wurde ein erheblicher Teil des freigesetzten Kapitals in das Immobilienportfolio und dessen weitere Entwicklung reinvestiert, unter anderem in zusätzliche Betriebs- und Außenflächen. Bei einer weiteren Transaktion von W. P. Carey mit dem Logistikunternehmen Raben in Polen wurden die Mittel eingesetzt, um die langfristigen Wachstumspläne des Unternehmens und seine weitere Expansion in Europa zu unterstützen. In beiden Fällen bestand das Ziel darin, bestehende Immobilienvermögenswerte für die Weiterentwicklung des Unternehmens zu nutzen.
Ein zweiter wichtiger Anwendungsfall sind M&A-Transaktionen. Insbesondere Private-Equity-Investoren beziehen die Immobilien eines Zielunternehmens in ihre Finanzierungsüberlegungen ein. Ein Sale-Leaseback kann parallel zu einer Übernahme erfolgen und Teil der Kapitalstruktur sein. Bei einer aktuellen Transaktion von W. P. Carey in Deutschland wurden beispielsweise im Rahmen einer Private-Equity-Übernahme vier Produktionsstandorte eines Industrieunternehmens verkauft und langfristig zurückgemietet. Die Erlöse reduzierten den zu finanzierenden Kaufpreis, während die Standorte vollständig in den Geschäftsbetrieb des Unternehmens integriert bleiben.
Betriebskritische Immobilien im Fokus
Industrie- und Logistikstandorte entwickeln sich häufig über Jahrzehnte und werden dabei tief in die betrieblichen Abläufe eines Unternehmens integriert. Produktionsanlagen, technische Infrastruktur und Arbeitsabläufe sind sorgfältig aufeinander abgestimmt. Einige Standorte dienen zudem als Zentren für Forschung und Entwicklung. Ein solches, über viele Jahre aufgebautes spezialisiertes Umfeld ließe sich nur schwer und mit hohen Kosten replizieren. Dies unterstreicht die strategische Bedeutung der Immobilie für das Unternehmen.
Der Verkauf eines wichtigen Produktions- oder Logistikstandorts mag auf den ersten Blick im Widerspruch zu den langfristigen betrieblichen Anforderungen eines Unternehmens stehen. Tatsächlich werden Sale-Leasebacks jedoch häufig gerade deshalb durchgeführt, weil diese Immobilien für den Geschäftsbetrieb so entscheidend sind. Ein langfristiger Mietvertrag ermöglicht es dem Unternehmen, den Standort ohne Unterbrechung weiter zu nutzen, während durch den Verkauf Kapital freigesetzt wird, das andernfalls in der Immobilie gebunden bliebe. Anstatt Kapital im eigenen Immobilienbestand zu binden, können Unternehmen diese Mittel für Wachstum, operative Verbesserungen und andere strategische Prioritäten einsetzen und gleichzeitig ihren Betrieb am selben Standort fortführen.
Letztlich geht es bei einem Sale-Leaseback nicht darum, sich von einem wichtigen Vermögenswert zu trennen, sondern darum, Kapital dort einzusetzen, wo es die größte Wirkung entfalten kann. Indem Industrie- und Logistikunternehmen den in eigenen Immobilien gebundenen Wert freisetzen und gleichzeitig die langfristige operative Kontrolle über betriebskritische Standorte behalten, können sie zusätzliche finanzielle Flexibilität schaffen und künftiges Wachstum unterstützen. In einem Umfeld, in dem die Kapitalallokation zunehmend strategisch erfolgt, bieten Sale-Leasebacks damit einen bewährten Weg, sowohl das Unternehmen als auch die Bilanz zu stärken.
Christopher Mertlitz trat 2011 dem europäischen Investmentteam von W. P. Carey bei und wurde 2021 zum Geschäftsführer und Leiter des Bereichs „European Investments“ ernannt. Er ist für die europäischen Investitionstätigkeiten von W. P. Carey verantwortlich, einschließlich der Akquise, der Bonitätsprüfung, der Verhandlung und der Strukturierung aller europäischen Transaktionen. Seit seinem Eintritt bei W. P. Carey hat sich Christopher Mertlitzauf Sale-Leaseback-Transaktionen, maßgeschneiderte Immobilienprojekte, Forward-Take-outs sowie grenzüberschreitende und Mehrparteientransaktionen konzentriert.
