Energetische Sanierungen von Nichtwohngebäuden werden häufig als große, langfristige Projekte verstanden. Doch gerade im Bestand kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, energetische Verbesserungen dort umzusetzen, wo ohnehin investiert wird. Ein anstehender Mieterausbau, der Austausch einer veralteten Lüftungs- oder Klimaanlage, eine neue Beleuchtung oder die Modernisierung der Gebäudeautomation sind typische Investitionsfenster. Durch die Berücksichtigung energetischer Aspekte lässt sich aus einer ohnehin notwendigen Investition ein Schritt zur Verbesserung der Energieeffizienz machen. „Die Frage sollte nicht immer lauten: Wann können wir das gesamte Gebäude sanieren? Häufig ist es sinnvoller, zunächst auf die Investitionen zu schauen, die ohnehin anstehen, und diese energetisch optimal zu nutzen„, erklärt Marcel Riethmüller, Geschäftsführer der ecogreen GmbH & Co. KG und Experte für energetische Förderungen von Nichtwohngebäuden.
Anlagenersatz als Chance für mehr Energieeffizienz
Dieser Ansatz ist bei der technischen Gebäudeausrüstung relevant. Im Rahmen der BEG EM lassen sich bei Nichtwohngebäuden unter anderem bestimmte Effizienzmaßnahmen an der Anlagentechnik sowie Heizungsoptimierungen fördern. Für Effizienzmaßnahmen gilt grundsätzlich ein Fördersatz von 15 Prozent; unter bestimmten Voraussetzungen kann ein zusätzlicher Bonus hinzukommen. Entscheidend sind die jeweils geltenden technischen Anforderungen und Förderbedingungen. „Eine neue Anlage ist nicht automatisch eine energetisch gute Lösung„, weiß Riethmüller. „Entscheidend ist, was sie im konkreten Gebäude leisten soll und wie sie mit der übrigen Technik zusammenspielt.“ Wenn eine Anlage erneuert werden muss, sollte deshalb nicht nur der Ersatz des bestehenden Systems betrachtet werden. Relevant sind ebenso Energieverbrauch, Regelbarkeit, Betriebsweise und das Zusammenspiel mit anderen technischen Anlagen.
Wirtschaftlichkeit liegt in der Gesamtbetrachtung
Riethmüller stellt klar: „Förderung darf kein Selbstzweck sein. Sie wird dann interessant, wenn sie eine ohnehin sinnvolle Investition wirtschaftlich verbessert und gleichzeitig einen langfristigen energetischen Nutzen schafft.“ Der wirtschaftliche Vorteil entsteht nicht allein durch einen möglichen Förderzuschuss. Entscheidend ist der Vergleich zwischen der ohnehin erforderlichen Investition und einer energetisch verbesserten Variante. Muss beispielsweise eine technische Anlage aus Altersgründen ersetzt werden, fallen die Kosten für einen Austausch unabhängig von einer energetischen Optimierung an. Betrachtet werden sollten daher insbesondere die zusätzlichen Kosten einer effizienteren Lösung, die erwarteten Energieeinsparungen und mögliche Fördermittel. Auch Wartungsaufwand, Nutzungsdauer und betriebliche Anforderungen gehören in die Betrachtung. So kann sich eine Maßnahme wirtschaftlich darstellen, obwohl sie bei isolierter Betrachtung zunächst höhere Investitionskosten verursacht.
Teilflächen können den Einstieg erleichtern
Auch eine schrittweise Modernisierung kann bei größeren Nichtwohngebäuden sinnvoll sein. Nicht jedes Vorhaben muss die gesamte Immobilie umfassen. Stehen beispielsweise Umbauten einzelner Mietflächen oder Erneuerungen bestimmter technischer Anlagen an, lässt sich prüfen, welche energetischen Maßnahmen innerhalb dieses Vorhabens sinnvoll und förderfähig sind. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare technische und wirtschaftliche Abgrenzung. „Förderfähigkeit entsteht nicht allein dadurch, dass ein größeres Vorhaben formal in mehrere Teilprojekte aufgeteilt wird. Die jeweilige Maßnahme muss eigenständig begründbar und entsprechend den Förderbedingungen geplant sein.„, betont der Förderexperte. „Eine Teilfläche kann ein sinnvoller Ausgangspunkt sein, wenn dort tatsächlich ein eigenständiger Investitionsanlass besteht. Entscheidend ist, dass daraus keine künstliche Aufteilung entsteht, sondern ein technisch schlüssiges Vorhaben.„
Fördermittel müssen in die Planung
„Timing ist der entscheidende Faktor„, versichert Riethmüller. Fördermöglichkeiten sollten geprüft werden, bevor Verantwortliche konkrete Investitionsentscheidungen treffen und förderrelevante Aufträge vergeben. Wer erst nach Abschluss der Planung nach einer Finanzierungsmöglichkeit sucht, hat häufig weniger Gestaltungsspielraum. Bei Nichtwohngebäuden ist zudem zwischen verschiedenen Förderwegen zu unterscheiden. Die BEG EM für Einzelmaßnahmen folgt anderen Voraussetzungen als die Förderung von Effizienzgebäuden; für Heizungsmaßnahmen gelten eigene Regelungen. Deshalb sollte vor jeder Investitionsentscheidung geprüft werden, welches Förderprogramm zur konkreten Maßnahme passt und welche Anforderungen zum Zeitpunkt der Antragstellung gelten. „Der Fördercheck sollte Teil der Investitionsplanung sein und nicht deren nachträgliche Ergänzung„, mahnt der ecogreen-Geschäftsführer. „Je früher die Förderfähigkeit bekannt ist, desto besser lässt sich die technische Lösung darauf abstimmen.„
Investitionskalender als Sanierungsstrategie
Für Eigentümer von Bestandsimmobilien kann es sinnvoll sein, den Investitionskalender mit der energetischen Planung zu verbinden. Welche Anlagen müssen ohnehin erneuert werden? Welche Flächen werden umgebaut? Und welche dieser Vorhaben bieten gleichzeitig die Möglichkeit, Energieverbrauch und Betriebskosten zu senken? Aus einzelnen Maßnahmen kann so über mehrere Investitionszyklen hinweg ein Modernisierungspfad entstehen. Entscheidend bleibt, dass Investitionen technisch aufeinander aufbauen und spätere Verbesserungen nicht verbauen. „Der beste erste Sanierungsschritt ist nicht zwangsläufig der größte„, fasst Riethmüller zusammen. „Er ist derjenige, der zum Gebäude, zum Investitionszeitpunkt und zur wirtschaftlichen Situation passt – und gleichzeitig den Weg für weitere Verbesserungen offenhält.“ Damit beginnt energetische Sanierung nicht zwingend mit der Frage nach einem Rundumschlag, sondern kann bei der nächsten ohnehin anstehenden Investition starten.
