Der Jahreskongress Logistikimmobilien von Heuer Dialog in Frankfurt am Main mit rund 100 Teilnehmenden stand in diesem Jahr unter dem Leitthema „Vom Lager zur Systemrelevanz“. „Keine andere Assetklasse befindet sich derzeit in einem vergleichbaren Transformationsprozess. Die Logistikimmobilie entwickelt sich zunehmend vom reinen Lagerstandort zu einer strategischen Infrastruktur für Energieversorgung, Mobilitätswende, Sicherheit und industrielle Wertschöpfung“, so die zentrale Erkenntnis der Projektleiterin Anja Sturme von der Heuer Dialog GmbH.
Von ESG zu GSE: Geopolitik, Sicherheit und Umwelt
Ein Impuls von Dr. Thomas Steinmüller verschob die Diskussion um ESG in Richtung eines erweiterten Bezugsrahmens. Mit der These „GSE – Geopolitics, Security, Environment statt ESG“ verwies er auf die veränderte geopolitische Lage, die zunehmend Auswirkungen auf Immobilienmärkte und Lieferketten habe.
Dabei wurde deutlich: ESG verliert nicht an Bedeutung. Vielmehr habe sich das Thema von einem kurzfristigen Hype zu einem etablierten Standard im Markt entwickelt. Erwartet werde, dass Banken und Investoren regulatorische Vorgaben künftig weniger dogmatisch auslegen, so Dr. Steinmüller. Nachhaltigkeit bleibe ein zentraler Bewertungsmaßstab, werde jedoch stärker um sicherheitsrelevante Aspekte erweitert – etwa im Kontext von Resilienzthemen wie Regenwassermanagement und Katastrophenschutz sowie allgemeiner infrastruktureller Krisenvorsorge.
Kapitalmarkt sendet wieder positivere Signale
In der Diskussionsrunde mit Thoralf Schuster, Jan-Nicolai Tröndle, Sebastian Betz und Moderator Dr. Malte-Maria Münchow wurde deutlich, dass sich die Stimmung am Investmentmarkt spürbar verbessere.
Nach einer Phase der Zurückhaltung kehrten Investoren zunehmend in den Markt zurück, so die Aussage der Experten auf dem Podium. Die Zahl aktiver Käufer steige, parallel befänden sich zahlreiche Marktteilnehmer bereits wieder in konkreten Due-Diligence-Prozessen. Die Kapitalseite komme damit sichtbar in Bewegung – ein Signal, das in der Branche aufmerksam registriert wurde.
Asiatische Unternehmen verändern die Nachfrage
Ein weiterer Schwerpunkt des Kongresses lag auf der wachsenden Bedeutung asiatischer Unternehmen im europäischen Logistikmarkt. Europa werde dabei zunehmend nicht länger nur als Absatz- und Lagerstandort verstanden. Vielmehr entstünden neue Anforderungen an Flächen für Montage, Konfiguration und kundenspezifische Anpassungen. Die Nähe zum Endkunden gewinne strategisch an Gewicht. Einige waren sich die Vortragenden, dass vor allem jene Marktteilnehmer erfolgreich sein werden, die europäische Strategien asiatischer Nutzer nachvollziehen und globale Perspektiven mit lokaler Marktkenntnis verbinden.
E-Trucks: Logistikimmobilien als Enabler der Verkehrswende
Die Elektrifizierung des Schwerlastverkehrs wurde auf dem Kongress als unumkehrbarer Trend eingeordnet. Damit rücke die Logistikimmobilie stärker in die Rolle eines Ermöglichers der Mobilitätswende. Laut den Fachleuten liege die größte Herausforderung derzeit im Aufbau der Ladeinfrastruktur. Sowohl öffentliche Schnellladepunkte als auch Depotlösungen müssten in den kommenden Jahren deutlich ausgebaut werden, so die einhellige Forderung.
Einigkeit bestand darin, dass insbesondere die Verfügbarkeit von Netzanschlüssen und Ladeleistung aktuell den zentralen Engpass darstelle.
Defence: Neues Nachfragefeld für Logistikimmobilien
Intensiv diskutiert wurde in Frankfurt auch die wachsende Bedeutung des Verteidigungssektors für die Immobilienwirtschaft. Deutschland entwickele sich aufgrund seiner geografischen Lage zunehmend zu einer „logistischen Drehscheibe der NATO“, so die Aussage der Branchenkenner.
Daraus ergäben sich folgende neue Anforderungen an Logistik- und Industrieimmobilien:
- erhöhte Vertraulichkeit in der Projektentwicklung
- verschärfte Sicherheitsanforderungen
- IT-Sicherheit und Zugangskontrollen
- Überprüfung beteiligter Personen
- Videoüberwachung und Perimeterschutz
- Überwachung des Luftraums und Schutz vor Drohnen
Der Bedarf werde nicht als kurzfristige Entwicklung gesehen, sondern als langfristiger Trend mit einem Zeithorizont von mindestens fünf Jahren und darüber hinaus.
Auswirkungen auf Investoren
Auch auf Investorenseite wachse das Interesse an defence-nahen Immobilien. Selbst bislang zurückhaltende Kapitalgeber beschäftigten sich zunehmend mit dem Segment. Folgende Vorteile wurden den Podiumsteilnehmern hervorgehoben:
- langfristige Mietverträge
- hohe Auslastung
- geringe Leerstandsrisiken
- weitgehende Konjunkturunabhängigkeit
- Diversifikation innerhalb von Immobilienportfolios
Diskutiert wurden Beimischungen im Bereich von etwa fünf bis zehn Prozent des Gesamtportfolios.
Fazit
Der Kongress machte deutlich, dass die Logistikimmobilie längst über ihre klassische Funktion als Lager hinausgewachsen ist. Sie entwickelt sich zu einer strategischen Infrastruktur für Energieversorgung, Elektromobilität, industrielle Wertschöpfung, Versorgungssicherheit und Verteidigung.
Die Assetklasse steht damit im Spannungsfeld mehrerer langfristiger Megatrends und gewinnt als Bestandteil wirtschaftlicher und geopolitischer Resilienz an Bedeutung. Nachhaltigkeit bleibt dabei ein zentraler Faktor, wird jedoch zunehmend um die Dimension Sicherheit ergänzt. Die Logistikimmobilie etabliert sich damit endgültig als systemrelevante Infrastruktur.
