Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzte seinen Erholungskurs im ersten Halbjahr 2026 fort. Mit einem Flächenumsatz von 3,8 Millionen Quadratmetern lag der Markt 28 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Der Vermietungsumsatz stieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 um 41 Prozent. Wesentlicher Treiber war die Rückkehr großvolumiger Anmietungen. Nachdem entsprechende Abschlüsse im Vorjahr ausgeblieben waren, wurden in den ersten sechs Monaten 2026 bereits 13 Mietverträge über 50.000 Quadratmeter registriert.
Globale Lieferkettenverschiebungen und geopolitische Entwicklungen beeinflussen die Nachfrage. Impulse kommen insbesondere von asiatischen Unternehmen sowie Branchen mit sicherheitsrelevanten Logistikanforderungen. Die zusätzliche Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Vor allem die schwache Neubaupipeline und fehlende moderne Logistikflächen begrenzen das Marktgeschehen.
Zu den größten Abschlüssen des ersten Halbjahrs zählen zwei Anmietungen asiatischer Nutzer – ein Neubauprojekt mit 58.000 Quadratmetern in Rieste sowie eine Bestandsimmobilie mit 52.000 Quadratmetern in Oelde. Hinzu kommt die BTS-Neubauentwicklung für das Bekleidungsmanagement der Bundeswehr in der Region Nürnberg mit rund 65.250 Quadratmetern.
Der Anteil asiatischer Unternehmen am Flächenumsatz stieg im ersten Halbjahr auf 11 Prozent und lag damit über dem Vorjahreswert. Besonders nachgefragt sind moderne Logistikflächen in Regionen mit Anbindung an internationale Warenströme, etwa in Frankfurt, Hamburg oder im Ruhrgebiet. Kurze Planungshorizonte und die teilweise eingeschränkte Bonität asiatischer Nutzer stellen Eigentümer und Investoren vor Herausforderungen. So kann nicht jedes Flächengesuch bedient werden, da geeignete Flächen häufig fehlen. Zudem verlängern sich Investmentprozesse aufgrund der eingeschränkten Bonität der Nutzer.
Nachfrage in den Top-8-Märkten bleibt stabil
Zum Ende des ersten Halbjahres 2026 erzielten die Top-8-Logistikmärkte einen Flächenumsatz von 1,2 Millionen Quadratmetern und lagen damit 3 Prozent unter dem Vorjahreswert. In fünf der acht Standorte stieg die Nachfrage.
Trotz regionaler Unterschiede zeigt sich ein einheitlicher Trend: Die Anzahl der Abschlüsse steigt, während die durchschnittliche Flächengröße sinkt. Rund 63 Prozent aller Abschlüsse entfielen auf das Segment unterhalb von 3.000 Quadratmetern. Verantwortlich dafür ist vor allem eine veränderte Nachfragestruktur durch neue Nutzergruppen, etwa Padel-Anbieter, sowie ein verstärkter Fokus auf zentrale Lagen.
Innerhalb der Top-8-Märkte erzielte Frankfurt mit 294.600 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, gefolgt von Hamburg mit 180.700 Quadratmetern. Während Frankfurt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6 Prozent zulegte und den Fünfjahresdurchschnitt um 35 Prozent übertraf, blieb Hamburg aufgrund des begrenzten Flächenangebots 21 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Region Leipzig verzeichnete mit 70.000 Quadratmetern den niedrigsten Flächenumsatz. Trotz guter Flächenverfügbarkeiten sorgt die wirtschaftliche Unsicherheit dort weiterhin für Zurückhaltung auf Nutzerseite.
Mit Ausnahme von Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg wurden in allen übrigen Märkten mehr Abschlüsse registriert als im Vorjahreszeitraum. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 26 Großabschlüsse verzeichnet, davon 16 im zweiten Quartal. Zu den größten Anmietungen zählen Siemens mit mehr als 30.000 Quadratmetern in Offenbach, die H&G AG mit rund 27.800 Quadratmetern in Hamburg sowie ein BTS-Neubau der Wisag AG in Krefeld mit rund 20.000 Quadratmetern.
In der ersten Jahreshälfte stieg die Präsenz asiatischer Nutzer in Frankfurt (Anteil 4 Prozent), Hamburg (9 Prozent), Düsseldorf (11 Prozent) und Köln (24 Prozent). In Berlin wurde die Nachfrage überwiegend von europäischen Handels- und E-Commerce-Unternehmen getragen. In München waren Unternehmen aus dem Rüstungssektor mit einem Anteil von 18 Prozent am Flächenumsatz aktiv. In Stuttgart führten die wirtschaftlichen Herausforderungen der industriell geprägten Region zu Stellenabbau und Werksschließungen. Neue Nachfrage kam dort aus dem Freizeit- und Sportsegment, insbesondere von Padel-Anbietern.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sagt: „Die aktuellen Kennzahlen deuten auf eine weiterhin moderate, zugleich aber klar erkennbare Erholung der Flächennachfrage hin. Gleichwohl erfordert die Interpretation eine differenzierte Betrachtung. Ein zentraler limitierender Faktor bleibt die Flächenknappheit in Verbindung mit einer schwachen Neubaupipeline, die nahezu alle Top-8-Logistikmärkte betrifft. Ausnahmen bilden derzeit lediglich Berlin und Leipzig. Gerade internationale Nutzer stoßen dabei auf Flächenengpässe, wie sie sie aus anderen Märkten häufig nicht kennen. Viele Großgesuche lassen sich deshalb in den Kernmärkten nicht realisieren und werden entweder zurückgestellt oder auf Flächenangebote in der Peripherie verlagert.„
Mietwachstum: Fokus auf Bestandsflächen
Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten verzeichneten in den Top-8-Logistikmärkten im Jahresvergleich ein moderates Wachstum. Die Durchschnittsmieten stiegen um 5 Prozent, die Spitzenmieten um 3 Prozent. Frankfurt verzeichnete die höchste Mietdynamik. Die Spitzenmiete für Neubauobjekte stieg um 7 Prozent, die Bestandsmieten um 10 Prozent. In Berlin und Leipzig, wo weiterhin vergleichsweise hohe Flächenverfügbarkeiten bestehen, fiel die Mietpreisentwicklung geringer aus. Die höchsten Mieten wurden in München (10,30 Euro/Quadratmeter) und Stuttgart (8,90 Euro/Quadratmeter) registriert. Beide Standorte verzeichneten ein Plus von jeweils 5 Prozent.
Kah verdeutlicht: „Für ein weiteres Mietwachstum sind drei zentrale Faktoren entscheidend: eine steigende Nachfragedynamik, ein geeignetes, zugleich knappes Flächenangebot und zahlungsbereite Nutzer. Diese Konstellation zeigt sich aktuell insbesondere in Frankfurt, Düsseldorf und Köln. München und Stuttgart nehmen aufgrund ihres hohen Bestandsanteils, des begrenzten Angebots an Entwicklungsflächen und ihrer auf Light-Industrial-Objekte ausgerichteten Nutzerstruktur eine Sonderstellung ein. Entsprechend entwickeln sie eigene Marktdynamiken.„
Auf Basis der vorliegenden Flächengesuche rechnet Colliers für die zweite Jahreshälfte mit einer Belebung der Nachfrage. Zusätzliche Impulse für das Mietwachstum werden jedoch erst mittelfristig erwartet.
