von Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE Germany
Wenn man auf deutschen Autobahnen unterwegs ist, sieht man vor allem eines: flache Logistik. Große Hallen, eingeschossig, mit breiten Vorfeldern und ebenerdiger Andienung. Die deutsche Logistikimmobilie wächst traditionell in die Breite, nicht in die Höhe. Mehrgeschossige Objekte sind Exoten im Straßenbild.
Doch das klassische Modell „möglichst viel Fläche auf möglichst viel Grundstück“ stößt dort an Grenzen, wo Logistik heute besonders gefragt ist: in den Metropolregionen. In Städten wie Hamburg, Köln oder München konkurriert die Branche mit Wohnen, Rechenzentren, der Hafenlogistik oder Produktion um dieselben Flächen. Gleichzeitig werden geeignete Grundstücke immer knapper. Das spiegelt sich auch im Neubau wider: So sank der Flächenumsatz im Neubau des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes im ersten Quartal 2026 um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 526.000 Quadratmeter.[1]
Die Konsequenz liegt auf der Hand. Wenn Städte nicht mehr in die Breite wachsen können, muss Logistik beginnen, in die Höhe zu denken. Damit rückt ein Konzept stärker in den Fokus, das in asiatischen Metropolen längst etabliert ist: die Multi-Level-Logistik.
Noch handelt es sich in Deutschland dabei um seltene Speziallösungen. Projekte wie Mach² in Hamburg oder Entwicklungen im Kölner Raum sowie auch erste Planungen in München zeigen jedoch, dass mehrgeschossige Logistikimmobilien auch hierzulande marktfähig werden können bzw. in Hamburg bereits sind. Insbesondere dort, wo Flächenknappheit, Mikrolage und Nutzungsdruck zusammentreffen.
Selektiv statt flächendeckend
Doppelstöckige Logistikimmobilien werden klassische Big-Box-Logistik nicht flächendeckend ersetzen. Dafür sind die Anforderungen vieler Nutzer zu unterschiedlich. Klassische Hochumschlags- oder Palettenlogistik funktionieren in ebenerdigen Hallen weiterhin am effizientesten. Aber darum geht es bei Multi-Level-Konzepten auch nicht. Sie sind keine universelle Antwort, sondern eine hoch relevante Ergänzung für urbane Top-Lagen, in denen Flächen knapp, Grundstückspreise hoch und Nutzeranforderungen komplex sind.
Aber wenn sich die verfügbare Grundstücksfläche nicht erweitern lässt, muss die Nutzung effizienter werden. Mehrgeschossige Konzepte ermöglichen es, die Nutzfläche pro Grundstück deutlich zu erhöhen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Entwickler sehen darin eine Antwort auf mehrere strukturelle Marktveränderungen gleichzeitig. Akute Flächenknappheit in Metropolregionen trifft auf steigende Grundstückskosten, politische Restriktionen bei Neuversiegelungen und den zunehmenden ESG-Druck auf neue Immobilienprojekte. Die Branche kennt diese Entwicklung bereits. Auch Brownfield-Revitalisierungen gewinnen seit Jahren genau deshalb an Bedeutung. Multi-Level-Logistik ist letztlich Teil derselben Entwicklung: vorhandene urbane Flächen intensiver und effizienter zu nutzen.
Hinzu kommt der politische und gesellschaftliche Druck, zusätzliche Flächenversiegelung möglichst zu vermeiden. Gerade deshalb positionieren Entwickler Multi-Level-Immobilien zunehmend bewusst als urbane Leuchtturmprojekte: kompakter und besser integrierbar in bestehende Stadtstrukturen. Das verbessert vielerorts auch die Akzeptanz bei Kommunen.
Vertikale Logistik, vertikales Denken
Die Herausforderung beginnt allerdings dort, wo die Theorie auf die Praxis trifft. Denn mehrgeschossige Logistikimmobilien sind deutlich komplexer als klassische Hallenentwicklungen. Aufwendigere Statik, anspruchsvollere Verkehrsführung sowie höhere Anforderungen an den Brandschutz und die Rampensysteme erhöhen den Aufwand und die Kosten erheblich. Hinzu kommt, dass Multi-Level-Logistik bislang nicht standardisiert in der Industriebaurichtlinie verankert ist. Viele Genehmigungsverfahren müssen deshalb individuell bewertet werden. Entsprechend aufwendig fallen die Abstimmungen mit Behörden und Kommunen aus.
Auch beim Thema Nachhaltigkeit ist eine differenzierte Betrachtung notwendig. Positiv ist die deutlich höhere Flächeneffizienz und der geringere zusätzliche Bodenverbrauch. Gleichzeitig steigt durch die Bauweise der Betonbedarf pro geschaffenem Quadratmeter Logistikfläche. Aber auch für den CO₂ neutralen Beton gibt es bereits erste Antworten.
Dennoch entstehen bei modernen Multi-Level-Konzepten häufig Gebäude, die ESG-Kriterien konsequenter integrieren als viele klassische Bestandsobjekte. Schließlich positionieren sie sich ohnehin als Leuchtturmprojekte. Photovoltaik, E-Mobilitätsinfrastruktur, Fassadenbegrünung, moderne Energiekonzepte und hochwertige Arbeitsumfelder sind oft integraler Bestandteil der Konzeption. Das ist nicht nur für Investoren und Kommunen, sondern auch für Nutzer von Interesse.
Nicht jeder Logistiker braucht zwei Ebenen
Die Nutzerperspektive bleibt entscheidend. Denn Multi-Level-Logistik funktioniert nur dort, wo die Prozesse tatsächlich zur Immobilie passen. Besonders geeignet sind E-Commerce-Unternehmen, Kontraktlogistiker, Light-Industrial-Nutzer oder wertschöpfungsintensive Prozesse wie Montage, Retourenmanagement oder Customizing. Diese Nutzergruppen profitieren stark von der Nähe zum Kunden, zu Arbeitskräften und zu urbanen Wirtschaftsräumen. Moderne Gebäudequalität und ESG-konforme Arbeitsumfelder werden dabei zunehmend Teil der Standortentscheidung.
Gleichzeitig erhöht vertikale Logistik die operative Komplexität. Interne Warenströme zwischen Ebenen, Rampennutzung und klar definierte Prozessstrukturen erfordern ein anderes Betriebsmodell als klassische ebenerdige Logistikflächen. Die Effizienz hängt deshalb stark davon ab, wie präzise die Nutzung pro Ebene geplant wird bzw. ob beide Ebenen auch unabhängig voneinander genutzt werden können und somit eine Multi-Tenant Immobilie entwickelt wird.
Das erklärt auch, warum die Nutzerakzeptanz für Single-Tenant Multi-Level-Immobilien bislang selektiv bleibt. Nicht jeder Logistiker kann oder will mehrgeschossig arbeiten. Klassische Hochumschlagslogistik bevorzugt weiterhin ebenerdige Lösungen.
Vom Sonderfall zum Zukunftsmodell
Trotzdem spricht vieles dafür, dass Multi-Level-Logistik in Deutschland an Bedeutung gewinnen wird. Die strukturellen Treiber verschwinden nicht. Flächenknappheit nimmt weiter zu, urbane Lagen bleiben gefragt, ESG-Anforderungen steigen und moderne Logistikprozesse werden differenzierter.
Für Investoren entsteht dadurch ein neues Spezialsegment: Immobilien, die urbane Lagequalität, Flächeneffizienz und moderne ESG-Standards kombinieren. Noch ist der Investmentmarkt klein und selektiv. Doch erste realisierte Projekte zeigen, dass Multi-Level-Konzepte in Core-Lagen grundsätzlich funktionieren können.
Entscheidend wird sein, ob es gelingt, die Projekte langfristig wirtschaftlich, flexibel und drittverwendungsfähig bzw. generisch zu gestalten. Denn auch bei vertikaler Logistik gilt: Nicht die spektakulärste Architektur entscheidet über den Erfolg, sondern die Alltagstauglichkeit der Prozesse.
[1] https://www.cbre.de/press-releases/deutscher-industrie-und-logistikimmobilienmarkt-mit-solidem-jahresstart
