Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete zum Jahresbeginn 2026 ein Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro. Das Ergebnis lag um 3 Prozent unter dem Vorjahreswert. Mit einem Anteil von 74 Prozent prägten Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Im gesamtgewerblichen Vergleich erreichte die Nutzungsart Industrie & Logistik einen Marktanteil von 17 Prozent und lag damit hinter Büro (26 Prozent) und Einzelhandel (18 Prozent) auf dem dritten Platz.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Das Transaktionsgeschehen wurde zuletzt von zwei zentralen Faktoren geprägt. Zum einen sorgen weitere geopolitische Unsicherheiten für eine erhöhte Volatilität an den Kapitalmärkten und für veränderte Finanzierungskonditionen. Zum anderen hat sich die Nutzungsart Industrie & Logistik nach einer Phase überdurchschnittlicher Dynamik stabilisiert und verhält sich inzwischen weitestgehend synchron zu den etablierten Immobiliennutzungsarten wie Büro und Einzelhandel. Vor diesem Hintergrund haben sich Exklusivitätsphasen bei Transaktionen spürbar verlängert. Aktuell befinden sich mehrere Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 50 Millionen Euro seit mehreren Monaten in der Exklusivität. Die entsprechenden Verhandlungen kommen jedoch nur langsam voran. Auch für die nächsten Monate sehen wir eine Reihe von Großtransaktionen in Vorbereitung. Insgesamt stützt dies unsere Erwartung eines soliden Jahresergebnisses für 2026.„
Großabschlüsse über 100 Millionen Euro verzögern sich
Im ersten Quartal 2026 konzentrierte sich das Transaktionsgeschehen überwiegend auf kleinere und mittlere Ticketgrößen: 59 Prozent des Investitionsvolumens entfielen auf Abschlüsse unterhalb von 50 Millionen Euro. Zwei Transaktionen lagen über 100 Millionen Euro: der Verkauf des Mercedes-Benz-Logistikzentrums in Bischweier an einen US-Investor sowie der Erwerb eines Logicor-Portfolios mit fünf Logistikimmobilien durch die EQT Exeter Group.
Diese Abschlüsse führten dazu, dass internationale Investoren mit einem Anteil von 66 Prozent dominierten. Ihr Anteil lag über dem Vorjahreszeitraum (47 Prozent) sowie über dem Fünfjahresdurchschnitt von 51 Prozent.
Im ersten Quartal entfiel ein Anteil von 35 Prozent auf das Core-Plus-Segment und lag damit auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts. Eine begrenzte Neubaupipeline, kürzere Mietvertragslaufzeiten sowie restriktive Ankaufskriterien führten dazu, dass das Transaktionsvolumen im Core-Segment verhalten blieb.
„Wir sehen, dass derzeit viel Kapital im Markt gesammelt wird und die Bereitschaft der Investoren, Transaktionen zu tätigen, vorhanden ist. Der aktuelle Irankrieg und die dadurch gestiegenen Energiekosten, folglich auch ein erhöhtes Inflationsrisiko, machen kurzfristige Zinssenkungen weniger wahrscheinlich. Die dadurch veränderten Finanzierungskonditionen wirken insgesamt bremsend auf das Transaktionsgeschehen. Gleichzeitig beobachten wir, dass bei den laufenden Exklusivitäten aktuell keine nennenswerten Kaufpreisabschläge zu erwarten sind. Maßgeblich für die weitere Entwicklung dieser Transaktionen wird jedoch die Dauer und Intensität der politischen Auseinandersetzungen im Iran bleiben„, erklärt Kah.
Ausblick
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag im ersten Quartal 2026 bei 4,75 Prozent. Weitere Marktbewegungen hängen von den geopolitischen Entwicklungen ab, im Jahresverlauf wird eine Anpassung des Renditeniveaus erwartet.
Kah abschließend: „Geopolitische Konflikte belasten nicht nur die Resilienz internationaler Lieferketten, sondern rücken auch Fragen der europäischen Verteidigungsfähigkeit stärker in den Fokus. Für den Logistikimmobilienmarkt bedeutet dies zum einen eine spürbare Ausweitung und Differenzierung der Nachfrageprofile, da vermehrt neue Nutzergruppen mit spezifischen sicherheits-, produktions- und umweltbezogenen Anforderungen in den Markt eintreten. Die deutsche Industrie steht dabei vor der Herausforderung, neue Nachfrageimpulse aus der Defence-Industrie kurzfristig zu antizipieren. Daraus resultieren erhöhte Anforderungen an Logistikflächen, etwa hinsichtlich Abstandsflächen, Gefahrstoff- und WGK-Konzepten sowie objektspezifischer Sicherheitsinfrastruktur. Gleichzeitig sehen sich Investoren mit einer begrenzten Prognostizierbarkeit der Drittverwendungsfähigkeit sowie noch unklaren regulatorischen Rahmenbedingungen konfrontiert. Das verkompliziert die Risiko- und Renditebewertung entsprechender Logistikimmobilien zusätzlich. Andererseits gewinnen asiatische Nutzer auf dem deutschen Vermietungsmarkt weiter an Bedeutung. Sie kommen sowohl aus dem E-Commerce-Bereich als auch aus dem Produzierenden Gewerbe und suchen deutschlandweit nach Flächen.„
Nach Angaben von Kah erwartet Colliers einen Anstieg der Nachfrage, da ab dem 1. November eine neue EU-Zollregelung für Onlinebestellungen unter 150 Euro aus Drittstaaten in Kraft tritt. In der Folge dürfte der Bedarf an Zwischenlagerflächen steigen. Diese Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt würden auch von Investoren berücksichtigt. Entsprechend rechnet Colliers im laufenden Jahr mit einer zunehmenden Zahl von Transaktionen in Spezialimmobiliensegmenten, etwa in Forschungs- und Entwicklungsimmobilien sowie Cross-Dock-Objekten. Gleichzeitig bestehen weiterhin Herausforderungen, insbesondere hinsichtlich Bonitätsanforderungen asiatischer Nutzer sowie der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit einzelner Defence-Immobilien.
