Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 einen Flächenumsatz von 1,3 Millionen Quadratmetern und lag damit zwei Prozent unter dem Vorjahresquartal. Der Flächenumsatz entsprach dem Niveau der ersten Quartale der vergangenen drei Jahre. Gemessen am Flächenumsatz war Hamburg der stärkste Markt, gefolgt vom Ruhrgebiet. Beide Märkte überschritten im ersten Quartal die Marke von 100.000 Quadratmetern. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE.
„Während die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen herausfordernd sind, spiegelte sich dies nicht in der gleichen Deutlichkeit am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wider„, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany. Der Big-Box-Leerstand ging seit dem Jahresende 2025 um 0,3 Prozentpunkte auf 4,7 Prozent zurück, unter anderem aufgrund eines rückläufigen spekulativen Neubaus. Der Flächenumsatz in Neubauten sank im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um 21 Prozent auf 526.000 Quadratmeter. Die Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-5-Märkte im Vorjahresvergleich um 4,1 Prozent auf 9,21 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten entwickelten sich regional unterschiedlich.
In Berlin setzte sich die Entwicklung fort: Der Flächenumsatz stieg im ersten Quartal auf 82.000 Quadratmeter, bei gleichzeitig sinkendem Leerstand. Im Vorjahr war die Region noch von einem deutlichen Leerstandsanstieg geprägt. In den Logistikimmobilienmärkten Hamburg, Frankfurt/Rhein-Main und München bleibt der Flächenmangel bestehen.
Nachfrage aus China hält an
Die bereits 2025 beobachtete Nachfrage chinesischer Onlinehändler sowie verbundener Logistikunternehmen setzte sich im ersten Quartal 2026 fort und weitete sich auf Regionen außerhalb von Nordrhein-Westfalen aus. Unternehmen aus China kamen im ersten Quartal auf einen Anteil von 13 Prozent am Flächenumsatz. „Offen ist, ob aufgrund des Wegfalls der Zollfreiheit für Kleinpakete aus China zukünftig auch Produktionsanlagen chinesischer Händler in Deutschland zu erwarten sind„, sagt Schekahn.
Defense-Branche kein massiver Treiber am Vermietungsmarkt
Das aktivste Nachfragesegment waren im ersten Quartal 2026 Transport- und Logistikunternehmen mit einem Anteil von 41 Prozent am Flächenumsatz (plus vier Prozentpunkte gegenüber dem ersten Quartal 2025). Es folgten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 21 Prozent (minus drei Prozentpunkte) sowie Produktionsunternehmen mit 18 Prozent (minus 14 Prozentpunkte).
„Ein großer Defense-bedingter Boom am Logistikimmobilienvermietungsmarkt zeichnet sich bisher nicht ab, da viele Unternehmen vor allem als Eigennutzer agieren. Davon profitieren können Zulieferer, Bauunternehmen und zu einem gewissen Grad Built-to-Suit-Entwickler. Gleichzeitig erhöht die Defense-Branche sowie auch die Bundeswehr den Wettbewerb um Grundstücke„, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Eigennutzer kamen im ersten Quartal auf einen Anteil von zwölf Prozent (minus 16 Prozentpunkte).
Ein weiterer Wettbewerber um geeignete Grundstücke sind Rechenzentren, insbesondere in Regionen mit ausreichendem Stromangebot. „Im direkten Wettbewerb können sich Entwickler von Rechenzentren in der Regel wirtschaftlich gegenüber Logistikentwicklern durchsetzen, da in dem margenstarken Data-Center-Markt höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden können„, erläutert Linsin.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist strukturell stark aufgestellt, bleibt aber an die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland geknüpft. Sollte das Wirtschaftswachstum sich, wie zuletzt erwartet, eher bescheiden entwickeln, sind auch keine dynamischen Entwicklungen hinsichtlich des Flächenumsatzes zu erwarten„, prognostiziert Schekahn. „Abzuwarten bleibt, wie sich die jüngste geopolitische Eskalation im Nahen Osten jenseits der Konjunkturentwicklung auf den Logistikimmobilienmarkt auswirkt. Als bremsend könnte sich die Brennstoffkrise erweisen, die naturgemäß einen großen Einfluss auf das Geschäft der Logistikunternehmen hat. Die Flächennachfrage antreiben könnte hingegen ein gegebenenfalls wieder ansteigender Bedarf an Pufferlagern.„
