Der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien hat die Entwicklung des ersten Halbjahres im dritten Quartal 2026 bestätigt. Nach neun Monaten summiert sich das Transaktionsvolumen auf 4,4 Milliarden Euro und liegt damit vier Prozent über dem Volumen des Vorjahreszeitraums, jedoch rund ein Fünftel unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Insgesamt wurden 206 Transaktionen abgeschlossen, ein Jahr zuvor waren es 193.
„Angesichts des signifikanten Zinsanstiegs und der gestiegenen Renditen der Bundesanleihen ist das ein angemessenes Ergebnis. Der Markt hat sich auf das neue Preisniveau eingestellt und weil die Marktteilnehmer nicht mit kurzfristigen Zinssenkungen rechnen, entsteht daraus vermehrt Handlungsdruck oder auch Handlungswille der Akteure auf dem Transaktionsmarkt“, sagt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany.
Großabschlüsse blieben auch im dritten Quartal wichtige Treiber des Marktgeschehens. Sieben Transaktionen lagen über der Marke von 100 Millionen Euro, nachdem es im Vorjahreszeitraum fünf waren. Diese Deals steuerten zusammen 1,2 Milliarden Euro beziehungsweise 27 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Die fünf größten Transaktionen kamen auf ein Volumen von 925 Millionen Euro.
„Viele Produkte werden off-market oder im Rahmen von vertraulichen Prozessen mit sehr selektiv ausgewählten Käufern verprobt“, erläutert Schumann. „Findet das Produkt Anklang und ist der Preis akzeptabel, finden Transaktionen statt.“
Die Risikobereitschaft der Investoren ist im Vergleich zu den Vorjahren weiterhin hoch. Value-add-Objekte kamen in den ersten neun Monaten auf einen Anteil von 21 Prozent am Transaktionsvolumen, opportunistische Objekte auf elf Prozent. Core-plus bleibt mit 50 Prozent die am stärksten gehandelte Risikoklasse, gefolgt von Core mit 18 Prozent.
Internationale Investoren erwarben erneut deutsche Immobilien und bauten ihre Bestände um rund 1,2 Milliarden Euro aus. Auf Käuferseite entfielen 72 Prozent des Transaktionsvolumens auf sie. „Mit den gestiegenen und im Ausblick weiter steigenden Renditen sind im Markt derzeit gute Gelegenheiten zu finden und sehr gute Produkte zu einem soliden Preis zu erwerben. Dies lockt neue, insbesondere ausländische Kapitalquellen als Akteure in den deutschen Markt, allerdings fast ausschließlich mit Value-add- oder Coreplus-Strategien“, erklärt Schumann.
Die größte Käufergruppe sind Asset- und Fondsmanager mit 39 Prozent, gefolgt von REITs (16 Prozent) und Entwicklern (15 Prozent). Auf der Verkäuferseite dominieren Corporates (24 Prozent), gefolgt von Entwicklern (16 Prozent) sowie Asset- und Fondsmanagern (13 Prozent).
Spitzenrenditen steigen weiter
Die Spitzenrenditen sind im dritten Quartal in mehreren Städten gestiegen. Berlin und Stuttgart kalkulieren nun mit 4,8 Prozent, Düsseldorf und Köln mit 4,7 Prozent. Frankfurt, Hamburg und München liegen bei 4,6 Prozent. Im zweiten Quartal hatten die Werte noch einheitlich bei 4,5 beziehungsweise 4,6 Prozent gelegen.
Schumann gibt zu bedenken, dass jährlich nur eine Handvoll Produkte zu diesen Renditen gehandelt werden. „Das Gros der Transaktionen wird je nach Qualität der Lage, des Mieters, des Gebäudes und der Drittverwendungsfähigkeit sowie des Mietniveaus zwischen fünf und sechs Prozent Nettoanfangsrendite gehandelt.„
Weiterhin besteht Bedarf an Immobilien mit langfristigen Mietverträgen von mindestens 15 Jahren und bonitätsstarken Mietern sowie an Objekten für IOS (Industrial Outdoor Storage). „Hierfür gibt es viel ausländisches Kapital, aber wenig verfügbares Produkt. Die Renditen liegen hier bei über sechs Prozent„, so Schumann.
Ausblick auf das Jahresende
Der Portfoliomarkt liegt noch hinter den Erwartungen und den Vorjahresergebnissen zurück. Allerdings befinden sich mehrere Portfolios mit einem Volumen von jeweils mehr als 300 Millionen Euro in Exklusivität. Ihre Unterzeichnung wird bis Jahresende erwartet. Schumann rechnet für das vierte Quartal mit rund zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen.
