Exklusiv-Interview mit Niko Gedaze, Managing Partner bei GRG Partners GmbH
Es kam nicht unerwartet, aber dann doch mit der Wucht eines Vorschlaghammers: Der Abbau zentraler Klimaschutzstandards durch die US-Regierung. Konkret geht es um die Rücknahme der Feststellung, dass Treibhausgase die die menschliche Gesundheit und das Klima gefährden. Wenn man sich diesen radikalen Schritt anschaut, dann ist es nicht allzu schwer vorstellbar, dass auch die EU demnächst die ESG-Standards aufweichen wird, um nicht an Wettbewerbsfähigkeit bei Investoren zu verlieren. Dann werden statt der derzeit präferierten Brownfield-Entwicklungen Greenfields buchstäblich an jeder Ecke, in jeder Wildnis baureif gemacht. Brownfields hingegen sind dann vielfach nicht mehr wirtschaftlich darstellbar. Wir setzen mit diesem aktuellen Einstieg unser Gespräch mit Niko Gedaze (MRICS, GRG Partners) fort.
? Herr Gedaze, ist das eingangs beschriebene Szenario realistisch?
Niko Gedaze: Einen abrupten ESG-Rollback nach US-Vorbild halte ich in der EU kurzfristig für wenig realistisch, da die maßgeblichen Regulierungen strukturell verankert sind und nicht von heute auf morgen zurückgedreht werden können. Was ich allerdings klar sehe: Wirtschaftlichkeit, Geschwindigkeit und Planbarkeit rücken wieder stärker in den Vordergrund. Und genau hier geraten viele Brownfield-Entwicklungen unter Druck – nicht ideologisch, sondern ökonomisch.
Schauen wir uns die Wirtschaftlichkeit unter ESG-Bedingungen an. Sie wird vorgegeben durch die EU-Regulatorik: EU-Taxonomie, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) und die Sustainable Finance Disclosure Regulation. Diese sind, wie gesagt, nicht kurzfristig politisch reversibel, da sie im EU-Recht verankert sind.
Selbst bei politischem „Rollback“ bleiben die Finanzierungsbanken vorsichtig. Institutionelle Investoren unterliegen klaren Mandatsvorgaben. Auch Energieeffizienzstandards bleiben baurechtlich bestehen. Ein US-ähnlicher ESG-Rückbau ist in der EU strukturell kaum kurzfristig möglich.
? Derzeit laufen die Jahresberichte der Immobilienwirtschaft ein. Was ist für Sie die Quintessenz der Daten, bezogen auf die Assetklasse Logistik?
NG: Der Logistikflächenumsatz in Deutschland lag 2025 bei rund 4,9 Millionen m² (+5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Gleichzeitig ist die Neubautätigkeit selektiver geworden: Der Neubauflächenumsatz sank um rund 10 Prozent, während Bestandsflächen deutlich stärker nachgefragt wurden. Die Entwicklungspipeline umfasst derzeit etwa 3,2 Millionen m², davon ist nur rund ein Drittel noch verfügbar. Auch der Investmentmarkt blieb mit ca. 6,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen unter dem langfristigen Durchschnitt.
Diese Zahlen zeigen: Es gibt weder eine Greenfield-Explosion noch eine Überhitzung des Marktes – vielmehr ist Kapital vorsichtiger geworden und Projekte müssen technisch, regulatorisch und wirtschaftlich belastbar sein.
? Werfen wir einen Blick auf die Investorenlogik. Wie sieht die aus?
NG: Investoren priorisieren zunehmend Planbarkeit, Time-to-Market, Baukostenkontrolle, Exit-Fähigkeit und ESG-Minimumstandards. Maximalismus wird in Sachen ESG weder geschätzt noch praktiziert.
Wenn Brownfields zwei Jahre länger dauern, planungs- und kostenmäßig aufwendiger sind, 15 bis 25 Prozent teurer werden und schwerkalkulierbare Risiken enthalten (siehe Infokasten), dann verschiebt sich Kapital wieder stärker Richtung Greenfield. Nicht ideologisch motiviert, sondern rational.
Zusätzliche Greenfields unumgänglich
Hinzu kommt: Wenn Deutschland Re-Industrialisierung anstrebt, Defense-Kapazitäten aufbauen und Lieferketten stabilisieren will, dann sind zusätzlich mobilisierbare Greenfields unumgänglich.
? Ist das mittelfristig das Aus für Brownfield-Entwicklungen?
NG: Nein, Brownfield-Entwicklungen sind ein unverzichtbarer Bestandteil moderner Stadt- und Standortentwicklung. Sie ermöglichen Nachverdichtung, Revitalisierung und oft eine städtebaulich sinnvolle Neuordnung bestehender Strukturen. In vielen Fällen sind sie ökologisch wie gesellschaftlich sinnvoll und politisch leichter vermittelbar.
Aber sie sind kein skalierbarer Ersatz für den Flächenbedarf der kommenden Jahre. Abriss, Altlasten, Kampfmittel, ungeklärte Eigentumsverhältnisse, komplexe Genehmigungsprozesse und lange Vorlaufzeiten führen dazu, dass Brownfield-Projekte häufig deutlich teurer, risikobehafteter und zeitintensiver sind als zunächst angenommen. Sie sind kein Allheilmittel für unseren Flächenbedarf.
Ein weiterer Ansatz zur Flächeneffizienz ist die mehrgeschossige Logistik. Dieses Konzept stammt aus Märkten wie Japan oder Singapur, wo reale Flächenknappheit und hohe Bodenpreise seit Jahrzehnten strukturelle Rahmenbedingungen sind.
In Deutschland funktioniert Multi-Storey-Logistik nur in ausgewählten Metropolregionen, dort, wo Grundstückspreise hoch, Leerstände gering und Marktmieten entsprechend tragfähig sind. Projekte wie „Mach2“ in Hamburg zeigen, dass es technisch und konzeptionell möglich ist.
Allerdings steigen Baukosten, statische Anforderungen, Rampen- und Erschließungssysteme sowie Genehmigungsanforderungen erheblich. Die Wirtschaftlichkeit ist nicht linear: Zwei Ebenen bedeuten nicht automatisch den doppelten Ertrag.
Mehrgeschossige Logistik ist daher ein sinnvolles Instrument zur Verdichtung in urbanen Märkten, aber kein flächendeckender Ersatz für zusätzliche mobilisierbare Flächen. Verdichtung ist Teil der Lösung, jedoch nicht die Lösung selbst.
Die entscheidende Frage lautet nicht, ob Flächen entwickelt werden sollen, sondern wie schnell, wie effizient und mit welchem strategischen Anspruch dies geschieht. Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, geopolitischer Spannungen und struktureller Veränderungen in den Lieferketten rückt die Verfügbarkeit geeigneter Flächen wieder stärker in den Fokus.
? Können Sie anhand eines Beispiels das Spannungsfeld konkreter beschreiben?
NG: Ein aktuelles Projekt im Großraum Hamburg verdeutlicht diese Dynamik. Die Fläche liegt infrastrukturell günstig, ist jedoch als Brownfield mit den erwähnten typischen Unsicherheiten behaftet: Altlasten, Rückbau, komplexe Genehmigungsfragen und ein schwer kalkulierbarer Zeitrahmen.
Für potenzielle Nutzer ist weniger die Lage entscheidend als die Frage, wann eine Fläche tatsächlich nutzbar wird. In solchen Konstellationen verliert das Brownfield trotz guter Makrolage an Attraktivität. Schlicht, weil Zeit ein kritischer Produktionsfaktor geworden ist.
Dieses Beispiel steht stellvertretend für viele ähnliche Situationen: Der Bedarf ist da, das Interesse ebenso. Doch die Umsetzungsrealität bremst. Für internationale Nutzer mit klaren Produktions- und Lieferkettenplänen ist dieser Zeitfaktor heute oft entscheidender als die reine Mikrolage.
Speed matters!
Hinzu kommt, dass industrielle Entscheidungen heute unter einem neuen Zeitdruck getroffen werden müssen. Reindustrialisierung, Reshoring und Nearshoring sind reale Entwicklungen. Sie setzen jedoch voraus, dass funktionierende Logistikstrukturen schnell verfügbar sind. Denn: Industry follows logistics, nicht umgekehrt.
In bestimmten Sektoren, etwa Defense, kritische Infrastruktur oder systemrelevante Produktion, sind langjährige Brownfield-Risiken schlicht nicht tragfähig. Hier zählt Verlässlichkeit, Skalierbarkeit und Umsetzbarkeit innerhalb klarer Zeitfenster. Speed matters!
? Woher sollen die Greenfields kommen angesichts einer restriktiven Flächenpolitik?
NG: Greenfield-Entwicklungen stehen oft pauschal unter Verdacht wegen Flächenversiegelung, Umweltbelastung und politischer Angreifbarkeit. Diese Debatte greift zu kurz.
Moderne Greenfield-Projekte sind heute hochgradig reguliert, ESG-orientiert, flächeneffizient und vielfach nachhaltiger als ihr Ruf. Sie ermöglichen klare Planung, schnelle Umsetzung und eine präzise Abstimmung auf heutige und zukünftige Nutzeranforderungen.
Richtig gedacht, sind Greenfields kein Gegenpol zu Nachhaltigkeit, sondern ein Werkzeug, um wirtschaftliche, ökologische und soziale Ziele in Einklang zu bringen. Greenfield-Entwicklung ist heute kein Rückschritt, sondern ein strategisches Instrument, wenn sie flächeneffizient, ESG-konform und vorausschauend geplant wird. Entscheidend ist nicht die Flächenkategorie – sondern die Qualität der Planung.
