Von Pia Christina Kemmerer (LL.M. Eur. – Rechtsanwältin) und Boris Strauch-Rötting (Partner, Rechtsanwalt und Notar), beide Simmons & Simmons
Im Wettbewerb um die begehrtesten gewerblichen Baugrundstücke zeigt sich ein deutliches Kräftemessen. Klassische Logistikentwicklungen und Rechenzentren treffen zunehmend aufeinander – zwei Nutzungsarten, die auf den ersten Blick kaum vergleichbar sind, sich aber ausgerechnet an der knappsten Ressource schneiden: Fläche. Beide drängen auf großflächige Grundstücke – und genau diese werden, vor allem in Ballungsgebieten, zur härtesten Währung am Markt.
Angetrieben vom Digitalisierungsschub – von KI über Big Data bis hin zu Cloud-Computing – wächst der Bedarf an Rechenzentren rasant. Gleichzeitig setzt die nationale Rechenzentrumsstrategie politische Akzente. Als kritische Infrastruktur werden Rechenzentren in der Standortfrage teils priorisiert. Für die Logistikbranche bedeutet das, dass sich der Wettbewerb um geeignete Entwicklungsflächen strukturell verschärft. Marktteilnehmer reagieren darauf bereits, indem sie sich zweigleisig aufstellen und sowohl als Logistik- wie auch als Rechenzentren-Projektentwickler agieren.
Auslöser des zunehmenden Wettbewerbs um geeignete Entwicklungsflächen sind einerseits regional- und bauleitplanerische sowie immissionsschutzrechtliche Vorgaben, die die Zahl nutzbarer Standorte begrenzen, und andererseits die unterschiedliche Investitions- und Zahlungsbereitschaft der Akteure, welche den Wettlauf um diese Flächen antreibt.
Obwohl Logistikimmobilien und Rechenzentren an die Eignung von Grundstücken unterschiedliche Anforderungen stellen, geraten sie planungsrechtlich oft in denselben Engpass. Beide werden im gleichen bauplanungsrechtlichen Raster verortet und konkurrieren so um denselben, zunehmend knappen Planungskorridor. Sowohl Logistik- als auch Rechenzentren werden überwiegend in Gewerbe- und Industriegebieten gemäß §§ 8, 9 BauNVO angesiedelt oder erfordern eigenes Baurecht über vorhabenbezogene Bebauungspläne und die Festsetzung von Sondergebieten.
Die planerische Abwägung ist dabei komplex. Maßgeblich sind Nachhaltigkeitsvorgaben, Immissionsschutz, Arbeitsplatzgenerierung, die Stärkung lokaler Wirtschaftsstrukturen sowie der Schutz nachbarlicher Belange. Keine der beiden Nutzungsarten ist eindeutig überlegen, jedoch überzeugt Logistik mit Beschäftigungseffekten, flexiblen Einheiten und oft relevantem Gewerbesteuerpotenzial; zugleich stehen Lärm und Verkehrsbelastung in der Kritik. Rechenzentren operieren nahezu geräuschlos und gelten als Zukunftsinfrastruktur, schaffen jedoch nur wenige Arbeitsplätze und zahlen häufig keine Gewerbesteuer – dennoch erhoffen sich Kommunen positive Spillover-Effekte.
Die bauleitplanerische Abwägung ist jedoch nur eine Hürde. Ebenso entscheidend ist die wirtschaftliche Perspektive. Dabei stellt sich die Frage: Welche Nutzung bietet tragfähige Mietstrukturen, stabile Cashflows und ein ausgewogenes Investitionsrisiko?
Rechenzentren punkten mit überdurchschnittlichen Mietniveaus und bewirken damit eine hohe Zahlungsbereitschaft bei Betreibern und Investoren beim Ankauf der erforderlichen Flächen. Dadurch erscheinen womöglich selbst hohe Kaufpreise wirtschaftlich attraktiv. Logistikimmobilien überzeugen hingegen durch flexible Nutzerkonzepte, etwa für das produzierende Gewerbe, aber auch für die einfache Lager-, Umschlags- und Speditionslogistik. Dies führt dazu, dass Investitionsrisiken gestreut und die Drittverwendungsfähigkeit erhöht werden können. Das Mietniveau liegt hier aber deutlich unter dem, was der Rechenzentrumsmarkt ansetzen kann.
Es lohnt sich ein Blick auf die maßgeblichen Standortlogiken. Logistik ist vorteilhaft, wo kompakte Bauweisen, flexibel Nutzerstrukturen und schnelle Anbindungen gefragt sind. Rechenzentren hingegen dominieren – zumindest bislang – Standorte mit hoher Energiedichte und direkter Nähe zu Digitalen Backbones. Aber auch hier sind Dezentralisierungstendenzen klar erkennbar.
Die Zukunft verlangt daher kreative Antworten auf knappe Flächen. Co‑Nutzungskonzepte und Innovationsquartiere erhöhen die Flächeneffizienz und heben Synergien – etwa durch Nutzung von Rechenzentrumsabwärme für Logistikprozesse. Mit modular gedachten Logistikkonzepten können zudem kleinere Entwicklungsflächen nutzbar gemacht werden. Parallel gewinnt die Dezentralisierung an Fahrt und sekundäre Standorte rücken in den Fokus. Dadurch entstehen neue Standortmöglichkeiten für Rechenzentren, die außerhalb der Ballungsräume angesiedelt werden sollen.
Bauleitplanerische Regulierung setzt zudem zusätzliche Leitplanken, und Kommunen diskutieren sog. Cluster‑Pflichten und greifen auf planerische Konzepte zur Einteilung von Gebieten in Ausschluss- und Eignungsgebiete für Rechenzentren zurück, um Gewerbe‑ und Industriegebiete für die Ansiedlung von Logistikbetrieben und dem produzierenden Gewerbe zu entlasten. Rechenzentren können damit strategisch dort platziert werden, wo sie einen Mehrwert zur Stadtentwicklung beitragen.
Die Herausforderung bleibt, die unterschiedlichen Interessen und Anforderungen beider Nutzungsarten in Einklang zu bringen und tragfähige Lösungen für die steigende Nachfrage nach Flächen zu entwickeln. In der Praxis erfordert dies multidisziplinäre Ansätze – von Immobilien- und Planungsrecht über Umwelt- und Energierecht bis zu Fragen der IT-Infrastruktur – sowie kreative und zugleich pragmatische Standort- und Nutzungskonzepte.
Bildquelle: Simmons & Simmons LLP
