Im Vorfeld der MIPIM 2026 analysiert Christopher Mertlitz die aktuelle Lage am europäischen Immobilienmarkt und diskutiert seine Erwartungen an die Messe in Cannes. Im Mittelpunkt stehen die Stabilisierung des Transaktionsumfelds, der Einfluss langfristiger Finanzierungskosten auf die Preisbildung sowie die wachsende Bedeutung alternativer Finanzierungslösungen in einem zunehmend selektiven Kreditmarkt.
Kommentar von Christopher Mertlitz, Managing Director, Head of European Investments bei W. P. Carey, zu den Erwartungen an die MIPIM 2026
1) Über die Erwartungen an die MIPIM 2026
Die MIPIM 2026 findet zu einem Zeitpunkt statt, an dem der europäische Immobilienmarkt eine Phase der Stabilität erreicht zu haben scheint: Die Preisvorstellungen sind realistischer geworden, die Transparenz im Transaktionsmarkt hat sich verbessert und die Debatte im Markt hat sich von „Korrektur” zu „Positionierung” verlagert. All dies spricht für einen konstruktiveren Ausblick auf das Transaktionsgeschehen 2026.
Wir reisen zudem mit deutlich sichtbarem Schwung zur MIPIM, getragen von einer gut gefüllten Transaktionspipeline. W. P. Carey hat 2025 ein Rekord-Investitionsvolumen von 2,1 Milliarden US-Dollar erzielt, und seit Jahresbeginn haben wir bereits Investitionen in Höhe von 312,4 Millionen US-Dollar getätigt. Wir sind aktiv im Markt tätig.
2) Makroökonomisches Umfeld und die europäische Gesamtwirtschaft
Die makroökonomischen Bedingungen in Europa sind weiterhin uneinheitlich. Das Wachstum ist in verschiedenen Teilen des Kontinents schleppend, gewinnt aber langsam an Dynamik. Wir gehen davon aus, dass die europäischen Infrastruktur- und Verteidigungsausgabenpakete mittel- bis langfristig neue Chancen eröffnen werden, insbesondere im Produktions- und Logistiksektor.
Gleichzeitig sehen sich Unternehmen derzeit mit einer herausfordernden Mischung aus politischer Unsicherheit, Handelsvolatilität, Wettbewerbsproblemen und anhaltendem Investitionsbedarf konfrontiert. Um diese Herausforderungen zu meistern, ist Kapitalflexibilität erforderlich. Angesichts der Tatsache, dass klassische Fremdfinanzierungen für viele Unternehmen nur schwer zugänglich sind, bieten Sale-Leasebacks weiterhin eine strategische Alternative, um Geschäftsmodelle in einem sich stetig wandelnden Umfeld zukunftssicher aufzustellen.
Beim Thema Zinsen mögen kurzfristige Zinssenkungen die Berichterstattung dominieren – begleitet von zahlreichen Spekulationen darüber, wie sich EZB oder Fed im Laufe des Jahres positionieren werden. Für Preisbildung, Spreads und die Durchführbarkeit von Transaktionen sind jedoch die langfristigen Finanzierungskosten und Risikoprämien entscheidend. Die Immobilienfinanzierung reagiert weitaus deutlicher auf das lange Ende der Kurve. Dies ist ein zentrales Thema, das wir auf der MIPIM diskutieren werden, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Investoren ihre Erwartungen hinsichtlich einer Zinssenkung neu justieren.
3) Ausblick auf den europäischen Sale-Leaseback-Markt
Mit Blick auf das Jahr 2026 dürfte die Aktivität im Bereich Sale-Leaseback weiter zunehmen, da der Finanzierungsbedarf von Unternehmen zunehmend struktureller Natur ist.
Erstens zeichnet sich für die Jahre 2026–27 eine refinanzierungsintensive Phase ab, da im Jahr 2021 aufgenommene Finanzierungen nun in einem Umfeld höherer Zinsen fällig werden. Diese „Maturity Wall“ führt auf Unternehmensebene zu einer spürbaren Finanzierungslücke.
Zweitens wird der Zugang zu Kapital selektiver. Wir gehen davon aus, dass sich die Kreditbedingungen weiter verschärfen werden – sowohl durch restriktivere Kreditvergabe traditioneller Kreditgeber, als auch durch einen teilweisen Rückzug bestimmter Private-Debt-Anbieter. Dies dürfte die relative Attraktivität von Sale-Leasebacks zusätzlich erhöhen.
Drittens erweitert sich der Anwendungsbereich. Sale-Leasebacks werden nicht mehr nur zur Liquiditätsbeschaffung und zur Finanzierung von Reinvestitionen in operative Prozesse, Modernisierung und Wachstum eingesetzt, sondern zunehmend auch zur Schaffung finanzieller Flexibilität in M&A-Situationen, insbesondere bei Private-Equity-finanzierten Unternehmen.
Regional sticht Deutschland als Markt hervor, in dem sich der Zyklus zu drehen scheint. Nach Jahren sehr ambitionierter Preisniveaus und einer ausgeprägten Käufer-Verkäufer-Diskrepanz infolge des Renditeanstiegs führen struktureller Druck in energieintensiven und exportorientierten Industrien sowie restriktivere Kreditvergabestandards der Banken nun zu einer steigenden Nachfrage nach alternativen Finanzierungslösungen. Gleichzeitig eröffnen sich dadurch attraktivere Einstiegsniveaus für langfristig orientierte Investoren.
Auch in Südeuropa beobachten wir ein konstruktives Momentum, da Eigennutzer weiterhin nach bilanzwirksamer Flexibilität suchen. Zudem sehen wir in ausgewählten Märkten Mittel- und Osteuropas – insbesondere in Polen – eine lebhafte Transaktionsdynamik, gestützt durch eine robuste Industrienachfrage und steigende Reinvestitionsbedarfe.
4) Assetklassen im Fokus
Über alle Assetklassen hinweg verfolgen wir eine klare Strategie: Wir konzentrieren uns auf betriebsnotwendige Immobilien mit resilienten, langfristig gesicherten Cashflows, anstatt kurzfristigen Trends hinterherzulaufen.
Im produktionsgeprägten Industriesegment sehen wir Chancen dort, wo industrielle Transformation und eine restriktivere Kreditvergabe der Banken die Nachfrage nach alternativen, langfristigen Finanzierungslösungen erhöhen.
Auch Logistik bleibt ein klarer Schwerpunkt, getragen von starken langfristigen Fundamentaldaten. Die fortlaufende Neuordnung der Lieferketten vor dem Hintergrund geopolitischer und handelspolitischer Unsicherheiten sowie die strukturell verankerte Nachfrage aus dem E-Commerce stützen die Assetklasse weiterhin.
Im Einzelhandel setzen wir auf versorgungsorientierte Formate wie Lebensmittelmärkte und sonstige Nahversorgungsangebote – Segmente, die durch eine stabile Konsumnachfrage und starke Betreiber geprägt sind.
Rechenzentren erfordern hingegen einen selektiveren Ansatz. Auch wenn die langfristige Wachstumsstory intakt ist, sind angesichts des raschen technologischen Wandels und des aktuellen Bewertungsniveaus eine disziplinierte Prüfung und konservative Kalkulation unerlässlich.
Quelle: W. P. Carey
