- Steigende Grundstückspreise in einzelnen Märkten und Investoren-Interesse für Core-Plus- und Value-Add-Objekte
Die Flächennachfrage an den Top-7-Standorten für Industrie- und Logistikimmobilien blieb 2025 weiterhin spürbar von der schwachen Konjunktur belastet. Besonders in Hamburg, Köln und Stuttgart zeigte sich dies durch wenige große Gesuche und eine klare Verschiebung in Richtung kleinerer bis mittlerer Flächensegmente. „Trotz verzögerter Entscheidungsprozesse bleibt der Markt aufgrund seiner strukturellen Grundlagen bemerkenswert stabil. Erste größere Abschlüsse haben an einzelnen Standorten bereits positive Signale gesetzt – eine Entwicklung, die sich 2026 weiter verstärken könnte“, ordnet Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners (GPP), ein. Eine positive Ausnahme bildete Düsseldorf: Hier profitierte der Markt – gemeinsam mit dem Ruhrgebiet – von einer lebhaften Nachfrage, insbesondere seitens asiatischer Logistiker mit Fokus auf die Anbindung an die niederländischen Seehäfen.
Die Entwicklungen der Spitzenmieten, Grundstückspreise und Spitzenrenditen an den Top-7-Standorten in Deutschland haben die GPP-Unternehmen Anteon Immobilien, E & G Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien und Grossmann & Berger Immobilien in einer Übersicht zusammengestellt.
Das Flächenangebot hing 2025 vielfach vom Gebäudealter ab: In Köln, Hamburg und Stuttgart nahm der Leerstand vor allem bei älteren Bestandsobjekten zu, während gleichzeitig das kurzfristig verfügbare Neubauangebot knapp blieb. Insgesamt stiegen die Spitzenmieten an mehreren Top-7-Standorten im Stadtgebiet an. Besonders deutlich fiel der Anstieg in Düsseldorf aus, wo die Spitzenmiete im Stadtgebiet auf 9,20 €/m²/Monat (+ 16,46 %) kletterte. Köln (+ 5,33 %) und Frankfurt (+ 2,22 %) verzeichneten ebenfalls moderate Steigerungen. München blieb nahezu unverändert und erzielte mit 10,90 €/m²/Monat weiterhin den höchsten Wert.
In mehreren Märkten, insbesondere in Hamburg und Köln, wurden Mietsteigerungen eher im Umland realisiert, da in den Kernstädten kaum Neubauanmietungen zustande kamen. Besonders stark fiel der Anstieg rund um Köln und Düsseldorf aus, wo die Spitzenmieten auf jeweils 8,50 €/m²/Monat stiegen (+ 30,77 % bzw. + 23,19 %).
Projektentwickler blieben im Logistik- und Light-Industrial-Segment weiterhin aktiv und interessierten sich auch für Bestandsobjekte und größere Liegenschaften. Die Finanzierung blieb jedoch restriktiv, da hohe Anforderungen an Eigenkapital und Vorvermietung gestellt wurden, was spekulative Baustarts erschwerte. Daher setzten Entwickler häufiger auf Kooperationen mit Endinvestoren oder übernahmen Projekte für Eigennutzer im Rahmen von Service-Developer-Modellen.
Insgesamt blieben die Kaufpreise auf den Grundstücksmärkten der meisten Top-7-Regionen weitgehend stabil. In Frankfurt und München allerdings, wo Gewerbebauland sehr knapp und die Leerstände gering sind, stiegen die Preise in der Spitze weiter an. Im Frankfurter Stadtgebiet liegen sie inzwischen wieder im Bereich von 290 bis 530 €/m², in München bei 450 bis 790 €/m² und haben damit nahezu das Niveau von 2022 erreicht. Die aktuelle Expansion von Rechenzentren erhöht den Nachfragedruck gerade in diesen Regionen zusätzlich.
Der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien hat sich 2025 leicht belebt, während die Spitzenrenditen mit rund 4,50 % weitgehend stabil blieben. Mehrere größere Portfolios wechselten den Eigentümer. Besonders an Core-Plus-Produkten und am Value-Add-Segment sind viele Investoren interessiert. Häufig handelt es sich bei Letzteren um ältere Bestandsobjekte, die Käufer mit dem Ziel einer Modernisierung oder eines Redevelopments erwerben. Verkäufer akzeptierten die damit verbundenen niedrigeren Kaufpreise zunehmend, was das Marktgeschehen spürbar belebt hat. Value-Add erwies sich damit im Logistiksegment als deutlich umsetzbarer als beispielsweise bei älteren Büroimmobilien mit Modernisierungsbedarf, bei denen die Preisvorstellungen häufiger auseinanderliegen.
Eine schnelle wirtschaftliche Erholung ist derzeit nicht zu erwarten. „Wir gehen weiterhin von einer stabilen Nachfrage im kleineren und mittleren Segment für 2026 aus. Die nachfragefördernden Impulse aus Politik und Konjunkturprogrammen dürften ab der Jahresmitte auch im größeren Flächensegment wirken und so zu einer weiteren Belebung der Märkte beitragen“, sagt Björn Holzwarth. Im Vermietungsmarkt rechnet GPP grundsätzlich mit weiteren Anmietungen in Neubauten, sodass die Spitzenmieten an einzelnen Standorten weiter steigen könnten. „Im Investmentmarkt werden sich die Logistik-Spitzenrenditen in den kommenden Monaten seitwärts entwickeln. Das Transaktionsgeschehen dürfte sich insgesamt weiter beleben, da Refinanzierungsbedarfe und Restrukturierungen Angebot schaffen und Investoren wieder verstärkt Kapital für Neuanlagen bereitstellen. Wir rechnen daher für 2026 mit einem steigenden Transaktionsvolumen“, so Holzwarth.
Das Fact Sheet zu den Top-7-Industrie- und Logistikimmobilienmärkten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München finden Sie hier online.
Quelle und Bildquelle: Grossmann & Berger GmbH
