Page 10 - LogReal.direkt_Ausgabe_4_2019

Logistikimmobilien

Warum Logistik­

funktionen in

andere Assetklassen

ein sickern müssen

Von Prof. Dr. Thomas Beyerle,
Managing Director Catella Property Valuation

Folgende Geschichte zum Thema Logistik irgendwo in
Deutschland: Ein Projektentwickler errichtet ein Wohn-
ensemble bzw. ein Quartier mit rund 900 Einheiten für
Familien und moderne Ein-Personen Haushalte. An alles
wird gedacht, ÖPNV-Anbindung, Stellplätze nach Stell-
platzordnung, Begegnungsräume, Concierge, Kinder-
spielplatz, Gastronomie, Ladestationen und und und...
Die Planungen beinhalten auch die modernen urbanen
Wohnformen wie Serviced Appartments, Micro Living
oder Townhouses. Doch nach dem Einzug der Bewohner
und der ersten Bewährungsprobe der Infrastruktur wird
eines schnell deutlich: der Spielplatz wird fantastisch
angenommen, das Restaurant verzeichnet eine über- Aktuell zeigt sich der bundesweite Markt für
durchschnittliche Resonanz und auch der hohe Nut- Logistikinvestments wie folgt:
zungsgrad der Ladestationen zeigt, dass man endlich Im 1. Halbjahr 2019 ist der Transaktionsumsatz um
im modernen Wohnen und Mobilitätsverhalten ange- ca. 21 Prozent gesunken. Das Transaktionsvolumen
kommen ist. Doch eines läuft schief: die tägliche exor- für Industrieimmobilien (Logistik- und Produktionsim-
bitante Anlieferung der Pakete. Die Logistikdienstleister mobilien sowie Gewerbeparks) betrug somit nur noch
murren, die Besteller murren und der Concierge murrt 2,4 Milliarden Euro. Nichtsdestotrotz ist das Ergebnis
ebenfalls, denn er nimmt die Pakete ja gern an, erfährt das bisher drittstärkste aller Zeiten.
aber eher zufällig von der Anlieferung. Konsequenz: Der
Begegnungsraum, der nicht wirklich gut läuft, wird sehr Die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikimmo-
schnell zum Warenannahmezentrum im Quartier „um- bilien beträgt in Deutschland mit Beginn des Herbstes
gebaut“. Bei rund 1.500 Einwohnern werden im Schnitt 5,11 Prozent. Somit hat sich die Spitzenrendite in den
täglich rund 100 Pakete zugestellt, zur Weihnachtszeit letzten 12 Monaten nochmals um 41 Basispunkte ver-
rund 350. Diese reale Geschichte verdeutlicht erneut, ringert – stärker als bei Büro- und Wohnimmobilien.
dass bei aller rationalen Umsetzung moderner Wohn-, Dabei werden die absoluten Spitzenrenditen an den
Arbeits- und Mobilitätsformen der logistischen Dienst- beiden Logistikstandorten in Hamburg und München
leistung noch immer ein eher peripherer Bestandsteil mit jeweils 4,10 Prozent erzielt. An beiden Standorten
zugeordnet wird. sank die Rendite somit um 75 bzw. 65 Basispunkte, die
Nachfrage ist weiterhin sehr ausgeprägt.
Investoren sehen zunehmend die vernetzende Wirk-
samkeit der Querschnittsfunktion Transport, Verkehr Mit Fokus auf attraktive Renditechancen, bieten die Lo-
und Logistik. Doch die vielgerühmte „letzte Meile“ gistikstandorte Koblenz (6,20 %), Saarbrücken (6,10 %),
findet kaum im Kalkül der Investoren statt. Dabei ist Magdeburg (6,10 %) und Würzburg (6,00 %) außerge-
es weniger die Ratio des Negierens als die mangelnde wöhnliche Werte auf das eingesetzte Kapital.
Blaupause, um diese Struktur auch ökonomisch umzu-
setzen. Das hat Konsequenzen am Investorenmarkt.

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