Page 17 - LogReal.direkt_Ausgabe_6_2018
P. 17
Logistikimmobilien : :
Tausche
Immobilie gegen
Flexibilität
Von Dr. Karim Rochdi
Immer mehr deutsche Industrie- und Logistikunterneh- Auch was die Vermögenswerte betrifft, ermöglicht eine
men entscheiden sich dafür, zusätzliche oder alternative solche Transaktion häufig eine höhere wirtschaftliche
Unternehmensflächen zu mieten, statt sie zu kaufen: Flexibilität: Deutsche Unternehmen binden durchschnitt-
Während dem Immobiliendienstleister CBRE zufolge der lich über zehn Prozent ihres Kapitals an ihre Immobilien-
Logistikflächenumsatz durch Eigennutzungen zuletzt werte, wobei der Anteil bei mittelständischen Firmen
stagnierte, wuchs der Flächenumsatz durch Vermietun- noch deutlich höher ausfallen dürfte.
gen im ersten Halbjahr 2018 verglichen mit dem Vorjah-
reszeitraum um 26 Prozent. Das sorgt zum einen für Nachteile bei der Unterneh-
mensbewertung, die auf den ersten Blick nicht immer
Der durch E-Commerce und Industrie 4.0 ausgelöste ersichtlich sind: Bei börsennotierten Aktiengesellschaf-
Strukturwandel sorgt dafür, dass Unternehmen mit ei- ten mit hoher Immobilienquote etwa kommt es zu Kurs-
nem immer schneller wechselnden Flächenbedarf kon- abschlägen von im Schnitt 17 Prozent, während Firmen
frontiert werden – und zwar branchenweit, vom produ- mit wenig Immobilieneigentum deutliche Aufschläge
zierenden Gewerbe über die Ersatzteillogistik bis hin zu erfahren. Der Grund: Für Kapitalgeber ist es schwierig,
KEP-Dienstleistungen. Deshalb werden immer häufiger den Wert dieser Immobilien exakt zu ermitteln und die
Mietverträge mit flexiblen Laufzeiten – insbesondere mit – grundsätzlich illiquide – Immobilie gilt auch als Wachs-
Optionen – abgeschlossen. Wer hingegen eine Immobi- tumshemmnis. Zum anderen setzt ein Sale-and-rent-
lie erwirbt, bindet sich und sein Kapital über Jahre, wenn back-Geschäft in Immobilien gebundenes Kapital für das
nicht Jahrzehnte an die Fläche. Kerngeschäft des Unternehmens frei – und sorgt somit
für mehr unternehmerische Flexibilität.
Bei Bestandsobjekten ist genau das allerdings noch viel-
fach Realität. Nach wie vor befindet sich jede zweite Lo-
gistikimmobilie im Eigentum der Nutzer. Wenngleich
gerade neuere Objekte den aktuellen Anforderungen der
Unternehmen entsprechen mögen, kann sich dies inner-
halb kurzer Zeit ändern und aufwändige Umrüstungen
oder gar einen Umzug erfordern.
Aus diesem Grund dürfte zukünftig verstärkt ein Trans-
aktionsmodell Anwendung finden, das bislang eher von
großflächigen Industriekomplexen und anderen Gewer- Dr. Karim Rochdi
beimmobilientypen bekannt ist: In sogenannten Sale- Leiter Corporate
and-rent-back-Geschäften veräußert der bisherige Eigen- Solutions, BEOS AG
tümer das Objekt, um es anschließend flexibel wieder
zurück zu mieten. Dabei ist es möglich, die Mietverträge
individuell zu gestalten. Der Verkäufer kann sich zum Bei-
spiel die Flächen für 20 Jahre sichern, aber bereits nach
fünf Jahren durch Ausübung eines Sonderkündigungs-
rechts ausziehen. Zudem besteht auch die Möglichkeit,
nicht benötigte Teilflächen abzustoßen. Diese werden
vom Käufer oder dem in dessen Auftrag handelnden As-
set Manager anderweitig entwickelt und vermietet.
LogReal.Direkt 17
